賃貸住宅の契約更新時に支払う「更新料」を定めた契約は有効か無効かが争われた訴訟で、２０１１年７月１５日最高裁は『あまり高額でなければ有効』との判断を示した。
今回の訴訟では京都府や滋賀県の3人の賃借人が提訴し、高裁判決では「無効」2件、「有効」1件と判断が割れていたが、今回の最高裁判決で「更新料は有効」との司法判断が確定した。借り主側に更新料の未払い分を支払うよう命じた。

貸主側から見れば、賃貸契約時その条件で借りたのでしょ、契約書にもサインしているでしょとなり、契約そのものが意味のないものとなってしまう。

借主側からすると、契約しなきゃ借りれないわけだから消費者契約法に違反するでしょ。その根拠は「消費者契約法」の１０条。
「信義則に反して消費者の利益を一方的に侵害する契約条項は無効」を主張。

仮に最高裁で無効と判断が出た場合、消費者金融の過払い金問題のように、過去に支払った更新料の返還請求が殺到する恐れもあった。
最高裁の判決が有効と出たためそうした懸念は解消され、今後、契約書に更新料の項目があれば借主側は支払わなければならないことになった。

この判決については、契約の意味がなくなるし個人的にはまぁ妥当なのかなと・・
借主が説明受けて、納得した上でのことなら。

しかし、しかしである。
最近は、賃貸契約時、保証会社の保証を条件とする賃貸物件が多くなってきている。　　連帯保証人がいる場合でもだ。

「保証会社を利用することによって、借主は、何らかの事情で連帯保証人が立てられない場合でも、保証会社を利用すれば部屋を借りる事ができるというメリットがある。」どこの保証会社でもこのようなことがホームページに書いてある。

しかし、現実は保証会社が保証人を要求してくる場合が非常に多い。
しかも、その保証人が年老いた親や専業主婦でも誰でもいいのなら、さほど借主も苦労しないのだろうが、ちゃんと仕事に就いていなければならないなど、条件も厳しい。

二日前、付き合いのある不動産屋経由で弊社に賃貸物件保証人を依頼してきた人物は、誰もが知っている一部上場会社勤務の方。勤続２０数年、年収８００万円台。
保証会社は中堅どころＡ社。保証会社から保証人を要求されて弊社に申し込みに来た。

オイオイオイ、こんな良い属性の人にも保証人を要求するの？
保証会社もイヤイヤイヤ、保証人自体いらないでしょ！　
銀行か！と思わず貸主と保証会社にツッコミたくなった。

もはや保証会社は、貸主にとっての、借主の家賃不払リスクに対する家賃保証のメリットのみともいえるのではないか？

そう考えると、更新料の判決も借主の負担が増えるばかりではないかと思えてくる。

保証人がいても、いなくても保証会社を通され、契約させられる。
保証会社からは保証人を要求され、見つからなければ今度は保証人会社に頼む。
おまけに、賃貸契約に更新料の項目があれば、それまた支払なければならない。
信用情報に登録もされて、さらに、賃貸保証のデータベース化がブラックリストにつながり、人によっては住まいの安定確保が困難になっていく・・・

家を借りるのも受難の時代になった。


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