「優良物件を探し出す方法を確立」「融資を引き出す方法を確立」
「最初の一棟目が、その後に大きく影響」
「優良物件とは、キャッシュフローの良い物件」
「使える業者とは金融事情に強い業者」
　
新築or中古　土地付きor区分についてもう一度考えて見ます。

通常、新築物件は中古に比べて購入金額が高額となり利回りが悪くなります。
しかし、一般的に新築の方が資産価値としてはある。

それに対し

中古は新築に比べ購入金額を抑えられるので利回りが良くなります。
キャッシュフローに関しても、中古物件の方が良い。

では、金融機関の評価の落ちない物件となると一概には言えませんが、やはり、キャッシュフローの得られる中古物件の方に軍配は上がると思います。

土地の資産価値は、景気や情勢に左右され変動します。場合によっては大きく値上がりすることもあります。これに対し、建物の資産価値は年々下降します。

新築を１００として考えた場合、
１年後は８０　５年後７０　１０年後６０　
１５年後５０　２０年後４５　２５年後３５
建物事情や銀行により評価法は違いますが、上記が銀行の大まかな建物評価法といわれています。
やはり、購入後が一番下落します。
(このあたりは車なんかもそうですよね。もっとも車の場合はさらにもっと激しいですが)

その後１０年までが下落幅が大きく、徐々に緩やかになっていきます。
銀行よって建物評価に違いはありますが、このあたりの評価割合の差はほぼ変わりません。

区分だと、土地を各区分所有者で割った場合、土地の権利がほとんどつきません。すなわち、ひたすら値は下がっていくだけです。
分譲物件が値上がりすることは極めてレアなケースだといえると思います。

余談になりますが、実際付き合いのある不動産業者の方と自宅購入について、商売抜きで話をしても、「価格や条件にもよるが、区分所有より、土地付き一軒家を選ぶ」とプロの皆さんは一様に口にします。

昨年※週刊誌で報じられた品川ブラックタワーのような話なんてそうそうはありません。
あってもすぐにプロが商用として購入します。
※「世の中には「濡れ手で粟」が存在する――カネになる情報とは？　品川ブラックタワーで儲けた人たち」

高額な新築分譲マンションを長期ローンを組んで購入されてる方は、このような事情もあって、収益不動産投資をしようと考えた時、出来なくなるのです。

基本的に新築分譲マンションを購入しても損をしない方は、資産家で節税対策のための方です。または、かなり良い立地にある物件を購入できる方です。
もしくは、売買や投資などは考えておらずその物件が気に入った方、このような方には良いと思います。


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