「優良物件を探し出す方法」「融資を引き出す方法」
「最初の一棟目が、その後に大きく影響」


初回の収益不動産購入、または申込による最初の銀行へのアプローチが重要です。
では、優良物件とはどのような物件なのでしょうか！

失敗される方に多いパターンが以下の二つです。
●頭金から買える物件を探す。
●利回りの良い物件を探す。

頭金から買える物件を探すについては、前に触れていますので、ここでは利回りについて説明したいと思います。

ほとんどの方が最初に利回りに目が行き、最重要視される傾向にあります。
利回りも勿論重要です。しかし、高利回りイコール良い物件と単純にはいきません。
評価基準はそれだけでは不十分です。
ネットなどで一般に出回っている高利回り物件は、築年数が古い物件が大半です。

築年数が古いと、融資期間が短い、融資期間が短いと、月々の返済額が多くなる

家賃収入(収益)がいくら多くても、キャッシュフロー(利益)が悪くなる。すなわち、ネットで出回る高利回りのみを強調している物件、なおかつ、指値(希望価格を指定すること)に簡単に応じる物件は、これまで融資が下りなかった可能性が高い物件といえます。

築年数が古いと、近い将来、大規模修繕が必要なケースも多くなります。

高利回りのみを強調している物件　＝　銀行の融資が下りにくい　

銀行の融資が下りにくい　＝　物件自体に資産価値が無い

物件自体に資産価値が無い　＝　表面を高利回りにして売却しようと考える

表面を高利回りにして売却しようと考える　＝　購入出来たとしても、近い将来キャッシュフローは赤字

近い将来キャッシュフローが赤字　＝　資産価値がない物件をローンで購入した保有者に、銀行は以後融資をつけない

このように負のスパイラルに陥る可能性が出てきます。

新築当時から下記の年数を差引いた数字が一般的な融資期間と言われます。
(融資期間は税務上の残存期間を言われる銀行が多い)

●木造　22年　●軽量鉄骨　25年　●重量鉄骨　34年　●RC造　47年


当ブログでは便宜上、収益不動産と使っていますが、利益不動産投資家、キャッシュフロー不動産投資家でなければならないのです。
キャッシュフロー(実際のお金の流れ。現金主義で見た時の利益)
『収益』：「売上」。入ってくる収入そのもの。
『利益』：「収益」から、これに対応する「原価」を差し引いたもの。
　
利回りも勿論重要ですが、高利回りだけに惑わされたらいけません。
資産価値がある物件なら、銀行は融資したいと考えています。

優良物件とは、高利回りよりも、キャッシュフローの良い物件である。
なおかつ、、資産価値として評価され、レバレッジを利かせる事ができる残存期間が長い物件(ローンを長く組める物件)である。


Comprehensive Consulting Y's group Satisfaction Business
ワイズ・グループ　　　　　　提携不動産会社募集
TEL092-737-7771　FAX092-738-1117
〒810-0004　福岡市中央区渡辺通り5丁目23-2-6F