収益不動産のリスクについて

収益不動産購入後のリスクとして、空室リスク、管理リスク、価値下落のリスクがあげられます。

○空室リスクについて
借主がいなければ収入は入りません。
ローン返済、管理費等は持ち出しとなります。
前にも触れたとおり、一戸建てやワンルームマンションであれば収入は１００か０となります。
一棟の場合、入居者が、一人、二人出て行っても残りの入居者が支えてくれます。
つまり、入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなります。
立地条件、エリア、需要を考えて物件を選び、適切な家賃を設定すれば借り手はいくらでも入居してくれます。

リスクコントロール・リスクヘッジ
入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなる。
最寄の駅より近い物件(徒歩３分以内など)
人気のエリア内にある物件(都市により異なる。)
賃貸需要がある地域(物件のタイプにより異なる。例えば近くに大学があるなど)


○管理リスクについて
会社員の副業なら、時間はなかなか取れません。
理想は、休日などを使っての管理やちょっとした手直しなど位はやりたいものです。
また、入居者の質を落とさないためにも、ご自身で入居者の面談もやりたいと考えるでしょう。
その場合、ご自宅の近くに条件の良い物件がたまたまあった場合はいいのでしょうが、
それだと物件選びも限られてしまいます。
物件選びの基本は、しっかりとした数字に基づいた｢利益が上がる不動産｣を買う、つまり｢儲けられる不動産｣を買うことです。
場所(自宅の近くにある物件など)や資金(手持ち資金で買える物件など)にこだわっていたら、いつまでたっても買えないことになります。
「日々の管理は、しっかりとした管理会社に任せる」
つまりあなたは何もしなくていいのです。
しっかりとしたプロの管理会社に入居者の選別、日々の管理は任せていいのです。

リスクコントロール・リスクヘッジ
管理会社に業務を委託する場合、サブリース契約と管理委託契約がある。
サブリースは、入居者がいなくても家賃保証などを含め管理全般をやってくれる。
管理委託契約は、家賃保証はないが管理業務を代行してくれる。


○価値下落のリスク
景気動向により、不動産価格が下落するリスクですが、これに関しても今まで述べてきました。
まず、基本は、キャピタルゲイン狙いの投資はしないことです。
キャッシュフロー狙いの投資で、毎月家賃収入があるのなら、地価が下落したとしても売らなければ良いだけのことです。
しかし、不景気の影響で、おそらくこれ以上下がることはないだろうと思われる収益不動産が巷に溢れていますから、今は下落のリスクも少ないといえます。
逆に、今なら結果的にキャピタルゲインを得られそうな物件も多くあるともいえます。

リスクコントロール・リスクヘッジ
キャッシュフロー狙いで物件を探すこと。
その一方で地価下落の恐れが少ない物件を探す。(空室リスクについてで述べたような物件)
このあたりはやはり信頼できるプロ(不動産業者)の目が必用である。


○その他リスク
物件が古くなってくるとリフォームが必要となります。
火災や地震等の天災も考えなくてはなりません。
リフォームは経年劣化である程度予想できるものです。毎月の積み立てにより対応できます。
火災や地震等の天災は保険により対応できます。


リスクは他にもありますが、収益不動産の場合、株などのように、自身でどうすることも出来ないようなリスクが少ない投資です。


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