2010年 2月の記事一覧
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以前、当ブログ「どうなる！？消費者金融業界」の中で
「最高裁で判決も出ているのにおかしな話なのだが、今も支払い中の人が過払い金の返還を求めると、例えば全情連の場合、信用情報に「契約の見直し」と載り５年間消えない。
支払いが終えている分については載らない。
※全情連はあくまで参考情報で事故情報ではないとのことだが・・・
金融会社にもよるだろうが、今後新たにどこかでクレジットカードや借入申込となった際、マイナスであってもプラスになる情報ではないであろう。
過払い金請求に対して、金融会社サイドのせめてもの抵抗、対抗策？といえる。」
と書いた。その、「契約の見直し」項目を信用情報機関ＪＩＣＣ（日本信用情報機構）が廃止にすることを決定。
これにより、利用者サイドの過払金返還請求のデメリットが無くなったことになる。
以下、株式会社日本信用情報機構ＨＰより抜粋
サービス情報７１「契約見直し」の収集・提供の廃止に関するお知らせ
※サービス情報７１「契約見直し」
「消費者保護ならびに加盟会員の与信を補足するための情報（サービス情報）」の１つとして、加盟会員である貸金業者が債務者からの過払金返還請求に応じた場合に、その客観的事実を表す情報として当該債務者の信用情報に登録される情報。
１．廃止日
平成２２年４月１９日（月）
２．廃止の内容
・当該情報の報告基準を廃止します。
・平成２２年４月１９日より、加盟会員である貸金業者からの当該情報の報告受付および全加盟会員への回答を停止します。
・既に登録されている当該情報につきましては、信用情報データベースから全て削除します。
事実上、明らかに利用者に不利として扱われていた、「契約見直し」という登録情報。
現在、情報が載っている方で、新規の借入や新しいカードを検討されている方は、情報が消える４月１９日まで待つ方が良いと考える。
登録情報を気にして過払金返還を躊躇していた方には朗報であろう。
※信用情報機関ＪＩＣＣ（日本信用情報機構）は、平成２１年４月より全情連加盟情報センターが㈱テラネットへ事業承継した信用情報機関。
その後、２１年８月に信用情報機関株式会社シーシービーと合併。（合併に伴い社名ロゴマークを「JIC」から「JICC」に変更）
Comprehensive Consulting Y's group
ワイズ・グループ
TEL092-737-7771 FAX092-738-1117
〒810-0004 福岡市中央区渡辺通り5丁目23-2-6F
「最高裁で判決も出ているのにおかしな話なのだが、今も支払い中の人が過払い金の返還を求めると、例えば全情連の場合、信用情報に「契約の見直し」と載り５年間消えない。
支払いが終えている分については載らない。
※全情連はあくまで参考情報で事故情報ではないとのことだが・・・
金融会社にもよるだろうが、今後新たにどこかでクレジットカードや借入申込となった際、マイナスであってもプラスになる情報ではないであろう。
過払い金請求に対して、金融会社サイドのせめてもの抵抗、対抗策？といえる。」
と書いた。その、「契約の見直し」項目を信用情報機関ＪＩＣＣ（日本信用情報機構）が廃止にすることを決定。
これにより、利用者サイドの過払金返還請求のデメリットが無くなったことになる。
以下、株式会社日本信用情報機構ＨＰより抜粋
サービス情報７１「契約見直し」の収集・提供の廃止に関するお知らせ
※サービス情報７１「契約見直し」
「消費者保護ならびに加盟会員の与信を補足するための情報（サービス情報）」の１つとして、加盟会員である貸金業者が債務者からの過払金返還請求に応じた場合に、その客観的事実を表す情報として当該債務者の信用情報に登録される情報。
１．廃止日
平成２２年４月１９日（月）
２．廃止の内容
・当該情報の報告基準を廃止します。
・平成２２年４月１９日より、加盟会員である貸金業者からの当該情報の報告受付および全加盟会員への回答を停止します。
・既に登録されている当該情報につきましては、信用情報データベースから全て削除します。
事実上、明らかに利用者に不利として扱われていた、「契約見直し」という登録情報。
現在、情報が載っている方で、新規の借入や新しいカードを検討されている方は、情報が消える４月１９日まで待つ方が良いと考える。
登録情報を気にして過払金返還を躊躇していた方には朗報であろう。
※信用情報機関ＪＩＣＣ（日本信用情報機構）は、平成２１年４月より全情連加盟情報センターが㈱テラネットへ事業承継した信用情報機関。
その後、２１年８月に信用情報機関株式会社シーシービーと合併。（合併に伴い社名ロゴマークを「JIC」から「JICC」に変更）
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TEL092-737-7771 FAX092-738-1117
〒810-0004 福岡市中央区渡辺通り5丁目23-2-6F
「優良物件を探し出す方法を確立」「融資を引き出す方法を確立」
「最初の一棟目が、その後に大きく影響」
「優良物件とは、キャッシュフローの良い物件」
「使える業者とは金融事情に強い業者」
「新築、区分をローンで購入は投資の観点に立つとマイナス要素が大きい」
次に自宅について再度考えてみたいと思います。
収益不動産投資を考えている方は、収益を生まない自宅を３０年などの長期ローンで購入すべきではありません。
金融コンサルタントの視点からみても、投資は勿論のこと、事業を起す時、資金繰りなどの際の足かせになるケースが多くあります。
現在、ご自宅を長期ローンで組まれていられる方は、繰り上げ返済に努めることをお勧めいたします。
自宅を購入する必要があるのであれば、土地付き一軒家を勧めます。
マンションがよい方は、価格が下がり、以降の下落が緩やかになる築年数10年前後、それ以降の中古物件をお勧めいたします。
新築分譲マンションを購入されたい方・・・・
お金が余っている方以外であれば、業者の決算期末３月と中間決算を狙っての９月を狙ってください。普段より大きく価格交渉に応じる可能性が増します。
例えば３５００万のローンを組み、金利２．８５０％（現時点で【フラット３５】取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは2.850％）で元利均等で支払いすると毎月の支払いが１３１,７８４円 支払い総額は約５５３５万円になります。
東京など大都市圏の方なら、ローン金額がもっと跳ね上がる方も多いと思います。
ボーナスを返済に入れられている方は、特に注意が必要です。
ボーナスカットや倒産企業の増加、世界的不況など諸々の要因で個人の所得は下がっています。終身雇用が事実上なくなり、再就職も困難、年金の不安・・・３０年３５年の長期スパンとなると、現在のライフスタイルが大きく変わる可能性があります。
現に、ローンを延滞、支払不能になり「競売」にかけられる方が急速に増加しています。
不安要素が多すぎる現在、収益にならない自宅の長期ローンはあまりにリスキーだといえます。ご自宅をローン購入するのであれば頭金をある程度用意して１０年～２０年内で終わるローン、それで返済計画に無理がないのかを慎重に検討しての購入をお勧めします。
「そうは言っても、どのみち住む所は必要で、家賃もいるんだから良いんじゃないの！」
その通りです。
持家所有ではない限り、生涯住居費用は発生します。
あくまでもページのタイトルの通り、収益不動産投資を考えている方向けに書いていますのでご了承ください。ただ、賃貸であればライフスタイルの変化に応じ対応対処がしやすいということだけはいえると思います。
先々投資や収益不動産を考えていられるのでしたら、自宅購入に大金を投入するより、その金額を運用しある程度の資金を作った上で、ご自宅を検討される、保有される。
金融機関の評価や効率からいっても、リスクから見ても懸命だと思いますがどうでしょうか！
Comprehensive Consulting Y's group Satisfaction Business
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「最初の一棟目が、その後に大きく影響」
「優良物件とは、キャッシュフローの良い物件」
「使える業者とは金融事情に強い業者」
「新築、区分をローンで購入は投資の観点に立つとマイナス要素が大きい」
次に自宅について再度考えてみたいと思います。
収益不動産投資を考えている方は、収益を生まない自宅を３０年などの長期ローンで購入すべきではありません。
金融コンサルタントの視点からみても、投資は勿論のこと、事業を起す時、資金繰りなどの際の足かせになるケースが多くあります。
現在、ご自宅を長期ローンで組まれていられる方は、繰り上げ返済に努めることをお勧めいたします。
自宅を購入する必要があるのであれば、土地付き一軒家を勧めます。
マンションがよい方は、価格が下がり、以降の下落が緩やかになる築年数10年前後、それ以降の中古物件をお勧めいたします。
新築分譲マンションを購入されたい方・・・・
お金が余っている方以外であれば、業者の決算期末３月と中間決算を狙っての９月を狙ってください。普段より大きく価格交渉に応じる可能性が増します。
例えば３５００万のローンを組み、金利２．８５０％（現時点で【フラット３５】取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは2.850％）で元利均等で支払いすると毎月の支払いが１３１,７８４円 支払い総額は約５５３５万円になります。
東京など大都市圏の方なら、ローン金額がもっと跳ね上がる方も多いと思います。
ボーナスを返済に入れられている方は、特に注意が必要です。
ボーナスカットや倒産企業の増加、世界的不況など諸々の要因で個人の所得は下がっています。終身雇用が事実上なくなり、再就職も困難、年金の不安・・・３０年３５年の長期スパンとなると、現在のライフスタイルが大きく変わる可能性があります。
現に、ローンを延滞、支払不能になり「競売」にかけられる方が急速に増加しています。
不安要素が多すぎる現在、収益にならない自宅の長期ローンはあまりにリスキーだといえます。ご自宅をローン購入するのであれば頭金をある程度用意して１０年～２０年内で終わるローン、それで返済計画に無理がないのかを慎重に検討しての購入をお勧めします。
「そうは言っても、どのみち住む所は必要で、家賃もいるんだから良いんじゃないの！」
その通りです。
持家所有ではない限り、生涯住居費用は発生します。
あくまでもページのタイトルの通り、収益不動産投資を考えている方向けに書いていますのでご了承ください。ただ、賃貸であればライフスタイルの変化に応じ対応対処がしやすいということだけはいえると思います。
先々投資や収益不動産を考えていられるのでしたら、自宅購入に大金を投入するより、その金額を運用しある程度の資金を作った上で、ご自宅を検討される、保有される。
金融機関の評価や効率からいっても、リスクから見ても懸命だと思いますがどうでしょうか！
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「優良物件を探し出す方法を確立」「融資を引き出す方法を確立」
「最初の一棟目が、その後に大きく影響」
「優良物件とは、キャッシュフローの良い物件」
「使える業者とは金融事情に強い業者」
新築or中古 土地付きor区分についてもう一度考えて見ます。
通常、新築物件は中古に比べて購入金額が高額となり利回りが悪くなります。
しかし、一般的に新築の方が資産価値としてはある。
それに対し
中古は新築に比べ購入金額を抑えられるので利回りが良くなります。
キャッシュフローに関しても、中古物件の方が良い。
では、金融機関の評価の落ちない物件となると一概には言えませんが、やはり、キャッシュフローの得られる中古物件の方に軍配は上がると思います。
土地の資産価値は、景気や情勢に左右され変動します。場合によっては大きく値上がりすることもあります。これに対し、建物の資産価値は年々下降します。
新築を１００として考えた場合、
１年後は８０ ５年後７０ １０年後６０
１５年後５０ ２０年後４５ ２５年後３５
建物事情や銀行により評価法は違いますが、上記が銀行の大まかな建物評価法といわれています。
やはり、購入後が一番下落します。
(このあたりは車なんかもそうですよね。もっとも車の場合はさらにもっと激しいですが)
その後１０年までが下落幅が大きく、徐々に緩やかになっていきます。
銀行よって建物評価に違いはありますが、このあたりの評価割合の差はほぼ変わりません。
区分だと、土地を各区分所有者で割った場合、土地の権利がほとんどつきません。すなわち、ひたすら値は下がっていくだけです。
分譲物件が値上がりすることは極めてレアなケースだといえると思います。
余談になりますが、実際付き合いのある不動産業者の方と自宅購入について、商売抜きで話をしても、「価格や条件にもよるが、区分所有より、土地付き一軒家を選ぶ」とプロの皆さんは一様に口にします。
昨年※週刊誌で報じられた品川ブラックタワーのような話なんてそうそうはありません。
あってもすぐにプロが商用として購入します。
※「世の中には「濡れ手で粟」が存在する――カネになる情報とは？ 品川ブラックタワーで儲けた人たち」
高額な新築分譲マンションを長期ローンを組んで購入されてる方は、このような事情もあって、収益不動産投資をしようと考えた時、出来なくなるのです。
基本的に新築分譲マンションを購入しても損をしない方は、資産家で節税対策のための方です。または、かなり良い立地にある物件を購入できる方です。
もしくは、売買や投資などは考えておらずその物件が気に入った方、このような方には良いと思います。
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「最初の一棟目が、その後に大きく影響」
「優良物件とは、キャッシュフローの良い物件」
「使える業者とは金融事情に強い業者」
新築or中古 土地付きor区分についてもう一度考えて見ます。
通常、新築物件は中古に比べて購入金額が高額となり利回りが悪くなります。
しかし、一般的に新築の方が資産価値としてはある。
それに対し
中古は新築に比べ購入金額を抑えられるので利回りが良くなります。
キャッシュフローに関しても、中古物件の方が良い。
では、金融機関の評価の落ちない物件となると一概には言えませんが、やはり、キャッシュフローの得られる中古物件の方に軍配は上がると思います。
土地の資産価値は、景気や情勢に左右され変動します。場合によっては大きく値上がりすることもあります。これに対し、建物の資産価値は年々下降します。
新築を１００として考えた場合、
１年後は８０ ５年後７０ １０年後６０
１５年後５０ ２０年後４５ ２５年後３５
建物事情や銀行により評価法は違いますが、上記が銀行の大まかな建物評価法といわれています。
やはり、購入後が一番下落します。
(このあたりは車なんかもそうですよね。もっとも車の場合はさらにもっと激しいですが)
その後１０年までが下落幅が大きく、徐々に緩やかになっていきます。
銀行よって建物評価に違いはありますが、このあたりの評価割合の差はほぼ変わりません。
区分だと、土地を各区分所有者で割った場合、土地の権利がほとんどつきません。すなわち、ひたすら値は下がっていくだけです。
分譲物件が値上がりすることは極めてレアなケースだといえると思います。
余談になりますが、実際付き合いのある不動産業者の方と自宅購入について、商売抜きで話をしても、「価格や条件にもよるが、区分所有より、土地付き一軒家を選ぶ」とプロの皆さんは一様に口にします。
昨年※週刊誌で報じられた品川ブラックタワーのような話なんてそうそうはありません。
あってもすぐにプロが商用として購入します。
※「世の中には「濡れ手で粟」が存在する――カネになる情報とは？ 品川ブラックタワーで儲けた人たち」
高額な新築分譲マンションを長期ローンを組んで購入されてる方は、このような事情もあって、収益不動産投資をしようと考えた時、出来なくなるのです。
基本的に新築分譲マンションを購入しても損をしない方は、資産家で節税対策のための方です。または、かなり良い立地にある物件を購入できる方です。
もしくは、売買や投資などは考えておらずその物件が気に入った方、このような方には良いと思います。
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TEL092-737-7771 FAX092-738-1117
〒810-0004 福岡市中央区渡辺通り5丁目23-2-6F
「優良物件を探し出す方法」「融資を引き出す方法」
「最初の一棟目が、その後に大きく影響」
「優良物件とは、キャッシュフローの良い物件」
本当に良い物件情報はなかなか出回りません。
インターネットの急速な普及で、不動産を購入するユーザーの内、約６０％の方が不動産検索サイト又は、不動産業者のホームページ上から情報を得ていると言います。
しかし、自身が居住する新築不動産を購入するにはそれで良いかもしれませんが、数ある不動産の中から本物の良い収益物件を見つけるには確かな知識と経験が必要です。
実際、全収益物件のおよそ７割は、売主が不特定多数に見られる事に難色などの理由により、インターネットでの広告掲載が出来ません。
残りの３割を各サイトで一斉に広告するので、優良物件が出てきても、契約されるのも早いのです。
また、新築物件の場合、購入後重大な欠陥や傷が発見された時、十年間は売主が無料で修繕する義務がありますが中古の場合、そのような義務がありません。
やはり、確かな収益不動産を探すなら、使える不動産仲介業者を探し、依頼するのがベストだと考えます。
まず、信頼できる不動産業者を見つけなければなりません。
当然、良い業者もいれば悪い業者もいます。
不動産に限らず、投資の世界は海千山千のつわものぞろいです。
また、売りたいがためによからぬ考えを持っているものも存在します。
そこを見極めて依頼しないと、いつまでたっても優良な情報は集まりません。
仲介業者の一つの判断方法
免許登録番号を見て判断する。
宅建免許には国土交通大臣免許と都道府県知事免許の2種類があります。前者は「国土交通大臣（○）第○○○号」、後者は「○○県知事（○）第○○○号」と表示されます。
上記違いは一ヶ所の都道府県内だけに事務所を設置する場合は都道府県知事が免許を与える。
二ヶ所以上の都道府県に事務所を設置する場合には国土交通大臣が免許を与える。
どちらも営業活動は全国で行うことができます。
以前は3年ごとの更新でしたが、1996年4月1日から、5年ごとに更新することになっています。
更新するたびに（ ）内の数字が増えていきます。
一般に長く営業している不動産会社はそれだけ経験と実績があると判断できます。
しかし、新しい番号でも経験豊富な社員で構成されている場合もあるので、一概には言えません。あくまで目安の１つだと考えてください。
仲介業者に伝えるポイント
１、不動産の種類 ２、建物の用途 ３、築年数 ４、地域・立地 ５、希望条件(利回りなど)
そして、希望価格帯となります。その際、自身の属性や頭金、担保を用意できる方はその旨を伝えること。
要は、冷やかしや興味だけで情報収集しているのではなく、本気で探しているという事を伝えることです。
確かな仲介業者なら少なくとも、
○顧客の求めに最もマッチした購入可能な物件を紹介してくれます。
○市場調査分析(価格の正当性)を顧客に提供してくれます。
仲介業者の取引形態
取引の形態は、物件の詳細資料に明記されています。
１、一般媒介 他の業者も仲介出来る。情報が出回っている。
２、専任媒介 その業者のみが仲介できる。売主が買主を探しても良い。
３、専属専任媒介 ２と同じ。売主は買主を探せない。
４、代理 売主と同じ立場。
５、売主 業者が売主である。
弊社が勧めるなら２以下です。
１に比べ、２以下の方が、競合が少なく、優良物件を見つけられる可能性が高いといえます。
それは、一般に出回っていない情報が多いので、１に比べ掘り出し物を見つけられる可能性が高いのと、値段交渉などの商談がスムーズに進みやすいからです。
そして、持ち主が売る理由や現在の建物状況、過去の修繕状況などの重要事項の確認、疎通がスムーズに行きやすいからです。
そこを正確に返答して貰えないと中古物件の場合、後々、思わぬ出費が発生する可能性があります。
仲介業者の実力判断
金融、融資に強いことです。金融の知識が豊富であることです。
弊社は保証業などをしている関係で、不動産会社との付き合いは多いのですが、金融に特化している業者が非常に少ないと思います。一般の営業担当者レベルでは、新築で購入する区分所有のローンこと位はしっていても、一棟収益物件の金融事情に関しては、話にならないことが多いと感じます。
客側からしてみれば、不動産のプロですから、希望通りの物件を見つけてくるのは当たり前のことであり、その上で、銀行などの融資、金融絡みの相談に乗って欲しいのです。
不動産のプロは金融や融資に関してもプロだと世間ではイメージされているかも知れませんが、実際は異なる場合が多いといえます。
普段、ローンや頭金の心配をしないでよい資産家や裕福層と商談しているからでしょうか？
理由は定かではありませんが・・・
億を超える収益物件なら、頭金数千万、年収数千万ないとローンが通らないと本気で言ってきたりします。つい先日、弊社に提携の話をもってきた不動産会社の営業マンもそうでした。
個人で銀行に融資申込みに行くよりは、実績がある業者経由の方が有利になります。
やはり、不動産業者で金融に強いところ、少なくとも“的確”な相談が出来る業者だと、依頼者は少なくとも無駄足を踏むことがなくなるので助かります。
優良物件情報を持っている・希望条件以上の物件を確保できる、その上で金融にも強い、そんな業者が依頼する側からしたら“使える業者”なのです。
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「最初の一棟目が、その後に大きく影響」
「優良物件とは、キャッシュフローの良い物件」
本当に良い物件情報はなかなか出回りません。
インターネットの急速な普及で、不動産を購入するユーザーの内、約６０％の方が不動産検索サイト又は、不動産業者のホームページ上から情報を得ていると言います。
しかし、自身が居住する新築不動産を購入するにはそれで良いかもしれませんが、数ある不動産の中から本物の良い収益物件を見つけるには確かな知識と経験が必要です。
実際、全収益物件のおよそ７割は、売主が不特定多数に見られる事に難色などの理由により、インターネットでの広告掲載が出来ません。
残りの３割を各サイトで一斉に広告するので、優良物件が出てきても、契約されるのも早いのです。
また、新築物件の場合、購入後重大な欠陥や傷が発見された時、十年間は売主が無料で修繕する義務がありますが中古の場合、そのような義務がありません。
やはり、確かな収益不動産を探すなら、使える不動産仲介業者を探し、依頼するのがベストだと考えます。
まず、信頼できる不動産業者を見つけなければなりません。
当然、良い業者もいれば悪い業者もいます。
不動産に限らず、投資の世界は海千山千のつわものぞろいです。
また、売りたいがためによからぬ考えを持っているものも存在します。
そこを見極めて依頼しないと、いつまでたっても優良な情報は集まりません。
仲介業者の一つの判断方法
免許登録番号を見て判断する。
宅建免許には国土交通大臣免許と都道府県知事免許の2種類があります。前者は「国土交通大臣（○）第○○○号」、後者は「○○県知事（○）第○○○号」と表示されます。
上記違いは一ヶ所の都道府県内だけに事務所を設置する場合は都道府県知事が免許を与える。
二ヶ所以上の都道府県に事務所を設置する場合には国土交通大臣が免許を与える。
どちらも営業活動は全国で行うことができます。
以前は3年ごとの更新でしたが、1996年4月1日から、5年ごとに更新することになっています。
更新するたびに（ ）内の数字が増えていきます。
一般に長く営業している不動産会社はそれだけ経験と実績があると判断できます。
しかし、新しい番号でも経験豊富な社員で構成されている場合もあるので、一概には言えません。あくまで目安の１つだと考えてください。
仲介業者に伝えるポイント
１、不動産の種類 ２、建物の用途 ３、築年数 ４、地域・立地 ５、希望条件(利回りなど)
そして、希望価格帯となります。その際、自身の属性や頭金、担保を用意できる方はその旨を伝えること。
要は、冷やかしや興味だけで情報収集しているのではなく、本気で探しているという事を伝えることです。
確かな仲介業者なら少なくとも、
○顧客の求めに最もマッチした購入可能な物件を紹介してくれます。
○市場調査分析(価格の正当性)を顧客に提供してくれます。
仲介業者の取引形態
取引の形態は、物件の詳細資料に明記されています。
１、一般媒介 他の業者も仲介出来る。情報が出回っている。
２、専任媒介 その業者のみが仲介できる。売主が買主を探しても良い。
３、専属専任媒介 ２と同じ。売主は買主を探せない。
４、代理 売主と同じ立場。
５、売主 業者が売主である。
弊社が勧めるなら２以下です。
１に比べ、２以下の方が、競合が少なく、優良物件を見つけられる可能性が高いといえます。
それは、一般に出回っていない情報が多いので、１に比べ掘り出し物を見つけられる可能性が高いのと、値段交渉などの商談がスムーズに進みやすいからです。
そして、持ち主が売る理由や現在の建物状況、過去の修繕状況などの重要事項の確認、疎通がスムーズに行きやすいからです。
そこを正確に返答して貰えないと中古物件の場合、後々、思わぬ出費が発生する可能性があります。
仲介業者の実力判断
金融、融資に強いことです。金融の知識が豊富であることです。
弊社は保証業などをしている関係で、不動産会社との付き合いは多いのですが、金融に特化している業者が非常に少ないと思います。一般の営業担当者レベルでは、新築で購入する区分所有のローンこと位はしっていても、一棟収益物件の金融事情に関しては、話にならないことが多いと感じます。
客側からしてみれば、不動産のプロですから、希望通りの物件を見つけてくるのは当たり前のことであり、その上で、銀行などの融資、金融絡みの相談に乗って欲しいのです。
不動産のプロは金融や融資に関してもプロだと世間ではイメージされているかも知れませんが、実際は異なる場合が多いといえます。
普段、ローンや頭金の心配をしないでよい資産家や裕福層と商談しているからでしょうか？
理由は定かではありませんが・・・
億を超える収益物件なら、頭金数千万、年収数千万ないとローンが通らないと本気で言ってきたりします。つい先日、弊社に提携の話をもってきた不動産会社の営業マンもそうでした。
個人で銀行に融資申込みに行くよりは、実績がある業者経由の方が有利になります。
やはり、不動産業者で金融に強いところ、少なくとも“的確”な相談が出来る業者だと、依頼者は少なくとも無駄足を踏むことがなくなるので助かります。
優良物件情報を持っている・希望条件以上の物件を確保できる、その上で金融にも強い、そんな業者が依頼する側からしたら“使える業者”なのです。
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ワイズ・グループ 提携不動産会社募集
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「優良物件を探し出す方法」「融資を引き出す方法」
「最初の一棟目が、その後に大きく影響」
初回の収益不動産購入、または申込による最初の銀行へのアプローチが重要です。
では、優良物件とはどのような物件なのでしょうか！
失敗される方に多いパターンが以下の二つです。
●頭金から買える物件を探す。
●利回りの良い物件を探す。
頭金から買える物件を探すについては、前に触れていますので、ここでは利回りについて説明したいと思います。
ほとんどの方が最初に利回りに目が行き、最重要視される傾向にあります。
利回りも勿論重要です。しかし、高利回りイコール良い物件と単純にはいきません。
評価基準はそれだけでは不十分です。
ネットなどで一般に出回っている高利回り物件は、築年数が古い物件が大半です。
築年数が古いと、融資期間が短い、融資期間が短いと、月々の返済額が多くなる
家賃収入(収益)がいくら多くても、キャッシュフロー(利益)が悪くなる。すなわち、ネットで出回る高利回りのみを強調している物件、なおかつ、指値(希望価格を指定すること)に簡単に応じる物件は、これまで融資が下りなかった可能性が高い物件といえます。
築年数が古いと、近い将来、大規模修繕が必要なケースも多くなります。
高利回りのみを強調している物件 ＝ 銀行の融資が下りにくい
銀行の融資が下りにくい ＝ 物件自体に資産価値が無い
物件自体に資産価値が無い ＝ 表面を高利回りにして売却しようと考える
表面を高利回りにして売却しようと考える ＝ 購入出来たとしても、近い将来キャッシュフローは赤字
近い将来キャッシュフローが赤字 ＝ 資産価値がない物件をローンで購入した保有者に、銀行は以後融資をつけない
このように負のスパイラルに陥る可能性が出てきます。
新築当時から下記の年数を差引いた数字が一般的な融資期間と言われます。
(融資期間は税務上の残存期間を言われる銀行が多い)
●木造 22年 ●軽量鉄骨 25年 ●重量鉄骨 34年 ●RC造 47年
当ブログでは便宜上、収益不動産と使っていますが、利益不動産投資家、キャッシュフロー不動産投資家でなければならないのです。
キャッシュフロー(実際のお金の流れ。現金主義で見た時の利益)
『収益』：「売上」。入ってくる収入そのもの。
『利益』：「収益」から、これに対応する「原価」を差し引いたもの。
利回りも勿論重要ですが、高利回りだけに惑わされたらいけません。
資産価値がある物件なら、銀行は融資したいと考えています。
優良物件とは、高利回りよりも、キャッシュフローの良い物件である。
なおかつ、、資産価値として評価され、レバレッジを利かせる事ができる残存期間が長い物件(ローンを長く組める物件)である。
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「最初の一棟目が、その後に大きく影響」
初回の収益不動産購入、または申込による最初の銀行へのアプローチが重要です。
では、優良物件とはどのような物件なのでしょうか！
失敗される方に多いパターンが以下の二つです。
●頭金から買える物件を探す。
●利回りの良い物件を探す。
頭金から買える物件を探すについては、前に触れていますので、ここでは利回りについて説明したいと思います。
ほとんどの方が最初に利回りに目が行き、最重要視される傾向にあります。
利回りも勿論重要です。しかし、高利回りイコール良い物件と単純にはいきません。
評価基準はそれだけでは不十分です。
ネットなどで一般に出回っている高利回り物件は、築年数が古い物件が大半です。
築年数が古いと、融資期間が短い、融資期間が短いと、月々の返済額が多くなる
家賃収入(収益)がいくら多くても、キャッシュフロー(利益)が悪くなる。すなわち、ネットで出回る高利回りのみを強調している物件、なおかつ、指値(希望価格を指定すること)に簡単に応じる物件は、これまで融資が下りなかった可能性が高い物件といえます。
築年数が古いと、近い将来、大規模修繕が必要なケースも多くなります。
高利回りのみを強調している物件 ＝ 銀行の融資が下りにくい
銀行の融資が下りにくい ＝ 物件自体に資産価値が無い
物件自体に資産価値が無い ＝ 表面を高利回りにして売却しようと考える
表面を高利回りにして売却しようと考える ＝ 購入出来たとしても、近い将来キャッシュフローは赤字
近い将来キャッシュフローが赤字 ＝ 資産価値がない物件をローンで購入した保有者に、銀行は以後融資をつけない
このように負のスパイラルに陥る可能性が出てきます。
新築当時から下記の年数を差引いた数字が一般的な融資期間と言われます。
(融資期間は税務上の残存期間を言われる銀行が多い)
●木造 22年 ●軽量鉄骨 25年 ●重量鉄骨 34年 ●RC造 47年
当ブログでは便宜上、収益不動産と使っていますが、利益不動産投資家、キャッシュフロー不動産投資家でなければならないのです。
キャッシュフロー(実際のお金の流れ。現金主義で見た時の利益)
『収益』：「売上」。入ってくる収入そのもの。
『利益』：「収益」から、これに対応する「原価」を差し引いたもの。
利回りも勿論重要ですが、高利回りだけに惑わされたらいけません。
資産価値がある物件なら、銀行は融資したいと考えています。
優良物件とは、高利回りよりも、キャッシュフローの良い物件である。
なおかつ、、資産価値として評価され、レバレッジを利かせる事ができる残存期間が長い物件(ローンを長く組める物件)である。
Comprehensive Consulting Y's group Satisfaction Business
ワイズ・グループ 提携不動産会社募集
TEL092-737-7771 FAX092-738-1117
〒810-0004 福岡市中央区渡辺通り5丁目23-2-6F
収益不動産投資家を目指すなら「優良物件を探し出す方法」「融資を引き出す方法」は
最低限必要不可欠な情報であり、知識と言えます。
成功者は、先々の事まで考え計画的に実践しています。
大まかに説明すると、
●銀行の評価の落ちない物件を購入申込、または購入すると、
初回の融資、次回の融資もスムーズに行き資産形成をしていけます。
●逆に銀行の与信を毀損する物件を購入申込、または購入すると、
初回の融資、それ以後の不動産投資が難しくなります。
銀行の融資が下りない、物件情報なんて簡単に見つかるものではない、
良いと思える物件があったがすぐに買われた・・・
まず、この時点で、多くの方が断念することになります。
そして、運良く購入？出来たとして、何も考えず、普通の買い方や、無計画(与信等を考えず)な借入で購入していると、一棟目を購入できても、二棟目の融資は下りないでしょう。
属性がすばらしく良い方でも二～三棟が限界です。
ここでも、不動産投資が頭打ちになったり、収益不動産を止めざるを得なくなったり、続ける事が困難となる方が多くいます。
収益不動産投資で最も重要なキモは融資なのです。
どんなに、良いと思われる物件を見つけてきても融資が下りない事には話になりません。
そして、成功したい、資産形成したいのであれば、その後も融資をしてもらえるようにしなければなりません。
以下に該当される方は、すでに与信を大きく毀損している可能性があります。
過大な住宅ローンを抱えている方
区分所有物件(投資用ワンルームなど)をローン保有されている方
無理に融資付けをした物件を保有されている方
一、二棟目購入後、次の融資が下りない方
不動産投資は最初の一棟目が、その後に大きく影響を及ぼします。
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最低限必要不可欠な情報であり、知識と言えます。
成功者は、先々の事まで考え計画的に実践しています。
大まかに説明すると、
●銀行の評価の落ちない物件を購入申込、または購入すると、
初回の融資、次回の融資もスムーズに行き資産形成をしていけます。
●逆に銀行の与信を毀損する物件を購入申込、または購入すると、
初回の融資、それ以後の不動産投資が難しくなります。
銀行の融資が下りない、物件情報なんて簡単に見つかるものではない、
良いと思える物件があったがすぐに買われた・・・
まず、この時点で、多くの方が断念することになります。
そして、運良く購入？出来たとして、何も考えず、普通の買い方や、無計画(与信等を考えず)な借入で購入していると、一棟目を購入できても、二棟目の融資は下りないでしょう。
属性がすばらしく良い方でも二～三棟が限界です。
ここでも、不動産投資が頭打ちになったり、収益不動産を止めざるを得なくなったり、続ける事が困難となる方が多くいます。
収益不動産投資で最も重要なキモは融資なのです。
どんなに、良いと思われる物件を見つけてきても融資が下りない事には話になりません。
そして、成功したい、資産形成したいのであれば、その後も融資をしてもらえるようにしなければなりません。
以下に該当される方は、すでに与信を大きく毀損している可能性があります。
過大な住宅ローンを抱えている方
区分所有物件(投資用ワンルームなど)をローン保有されている方
無理に融資付けをした物件を保有されている方
一、二棟目購入後、次の融資が下りない方
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サラリーマンがフルローンで数億の収益不動産購入が本当に可能なのか？
答えとしては、可能です。もっと言わせて頂くなら、出来ます。
例えば、１億の物件に頭金を二割入れるとなると二千万ものお金が必要となります。
諸経費を入れると三千万近く用意しなければならなくなります。
そんなお金は、ほとんどの方が容易に出来るものではありません。
資産家、会社経営者など一部の裕福層以外、誰も収益不動産なんて出来ない事になります。
しかし、現に多くの個人、サラリーマン収益不動産投資家が実在しているのも事実です。
その中の大半の方が、最初から資産があるわけでもなく、遺産が入ったわけでもありません。
ある成功の法則を実践されているのにつきます。
それは、「優良物件を探し出す方法」「融資を引き出す方法」です。
これを、運よく見いだした、試行錯誤の末到達した、または無意識の内に実践していたなど、理由は様々でしょうがこの二つの方法を上手く利用しているだけなのです。
この方法さえ確立し実践していけば、収益不動産を購入するのは簡単な事ですし、次々と資産を形成することが難しい話ではなくなってきます。
決して安易に不動産投資を勧めている訳ではありません。
実際、成功者の何倍、何十倍の方が収益不動産投資で上手くいかなかった、失敗した、安く手放したなど良い思いがないのではないでしょうか！？
また、やりたいが融資を断られた、自分には融資が下りないだろうと考えています。
現在、不動産投資をされている方も、現状が頭打ちだ、思うように儲からない、と思われている方も多いと思います。
現に、弊社では年に何回もこのような方々から相談を受けます。
弊社のコンサル業務は平成１２年１１月１４日より、現住所に事務所を構え業務しています。当たり前ながら、業種、電話番号、社名、ＨＰアドレスなど一切変えていません。
経営を除き、融資相談や資金繰り・保証・起業などのコンサルティング会社としては、最古参の部類でしょう。
なぜ、このようなことを書いたかといいますと、最近、弊社も行っているある業務で初めてネットで目にした会社が「実績○千件！」「創業○年の営業実績」などとネット広告を出していました。
一体、これらの業者は今までどこで営業してきたのでしょうか？
このように明らかな虚偽、誇大広告など目に余るケースが増えてきています。
話はそれましたが、弊社は１０年余りコンサル業務をしてきて幾度となく、失敗された方達の生の声を聞いてきています。
景気回復の兆しもなく将来への不安がます昨今、収益不動産投資家、不労所得での収入増などを考えている方は多いと思います。
収益不動産投資家を目指すなら「優良物件を探し出す方法」「融資を引き出す方法」は最低限必要不可欠な情報であり、知識と言えます。
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諸経費を入れると三千万近く用意しなければならなくなります。
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しかし、現に多くの個人、サラリーマン収益不動産投資家が実在しているのも事実です。
その中の大半の方が、最初から資産があるわけでもなく、遺産が入ったわけでもありません。
ある成功の法則を実践されているのにつきます。
それは、「優良物件を探し出す方法」「融資を引き出す方法」です。
これを、運よく見いだした、試行錯誤の末到達した、または無意識の内に実践していたなど、理由は様々でしょうがこの二つの方法を上手く利用しているだけなのです。
この方法さえ確立し実践していけば、収益不動産を購入するのは簡単な事ですし、次々と資産を形成することが難しい話ではなくなってきます。
決して安易に不動産投資を勧めている訳ではありません。
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現在、不動産投資をされている方も、現状が頭打ちだ、思うように儲からない、と思われている方も多いと思います。
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弊社のコンサル業務は平成１２年１１月１４日より、現住所に事務所を構え業務しています。当たり前ながら、業種、電話番号、社名、ＨＰアドレスなど一切変えていません。
経営を除き、融資相談や資金繰り・保証・起業などのコンサルティング会社としては、最古参の部類でしょう。
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