初めまして、(有)ワイ・エム・シーの吉川仁和です。
この利用は初めてなのでどうしていいのか解りませんが、よろしくお願いします。
私は、昭和５９年より公共事業の立退き移転の査定をしていました。
今も同じ仕事(公共団体より仕事の依頼を受けて査定する)ですが、
今年から、立場を変えた市民の側(立退きをする地権者)の側に立った補償アドバイス業を開始しました。
http://www.ymc-co.comのHPにもプロ具を載せていますが、こちらも頑張りますw



補償(公共用地の取得に伴う建物補償)について、移転工法の基礎的考えを書いてみる。

ここで、記載する考え方はあくまで公共機関が、個人の所有する土地を買収するときの考え方であり、民間会社が個人の土地を買収するものとは異なっている。


一般に住宅敷地があるとしよう。

この宅地の一部または全部を公的機関(ここでは市としよう)が、公共事業のために買収するときに、補償が発生する。

この場合、住宅敷地の一部が、用地買収となり、土地の補償は最低でもその買収される面積分は路線価格から計算して土地買収価格が決定され(更地価格)、土地面積に更地価格をかけた金額が土地代として補償される。

しかし、建物(土地以外の主に地上物件)は、単純にはいかない。

建物・附帯工作物・立ち木・動産等に於いての補償は、移転工法の決定により、補償額は天と地の差が発生する。

では、移転工法の根本とは何か。

現在は5つの移転工法が存在しているが、考え方の基本は、機能回復である。

難しく深く検討すれけば、それも色々な考えが出るのだが、従前の機能回復が出来るかどうかを根本の考えとして良いだろう。

では、従前の機能回復とは何か。

建物の利用勝手だけでなく、現在の敷地利用をすべて含んだもので検討しないとならない。
農家住宅であれば、中庭で農作業スペースが必要となり、一見何もないコンクリート床の遊休スペースとして見えるが、そこには農作業スペースとしての役割が存在している。
専業農家にとって、農作業が出来なくなれば死活問題となり、そのスペースを確保しないとならない。
工場敷地・店舗敷地に関しても同じことが考えられる。
その必ず必要なスペースを確保することが出来ない状況が発生すれば(建物の集約化も検討)、その敷地にあるものすべては、現在の宅地には存続することが不可能と判断し、例え建物が用地買収に掛かっていなくても、全面移転(構外再築工法)となりえる。これは補償で考える最高額の補償費となっている。
このような例は、会計検査員を納得させれるだけの充分な資料が必要となる。

とにかく、補償を考えるにあたり絶対必要なことは、如何にして機能回復が出来るかどうかであり、支障となっているものを補償するだけでは駄目だということであるので、敷地全体の調査が必要となる。

最近の公共機関(特に市町村)の発注を見ると、支障となっている敷地及び建物の補償しか考えていないことが見受けられる。
発注する側は敷地全体の調査を発注し、機能回復が出来るかどうかを検討しないとならない考え方を持って欲しいと思う。
安い補償金で済むのならという財政からの考え方では、補償理論は成り立たせることはできない。