ＩＣ（アイシー）とは、商圏の内外において、人々が購買行動を集中して起こす
場所または地域のことで、インテンショナルクラスター（＝供給集合体）の略です。
いわゆる商業集積地、すなわち商店街やショッピングセンター、観光地、
大型レジャー地域などが、これにあたります。
ＩＣでは、一般的に、小売販売額が年間２００億円以上、飲食販売額が同２０億円
以上です。
こうした数値は統計的に公表されていますが、レジャー施設などは実際に利用者数
などを聞き、その規模を把握する必要があります。
年間来場者数は、１００万人が一応の目安となります。

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商圏の中で、特に重要な場所があります。
高層住宅群、公団住宅群、建売住宅群、新規開発住宅群、
工場・倉庫集中就業地区、高層ビル就業地区、などです。
こうした、人々が密集して住居を構えていたり、就業者が
とりわけ集まっていて大きな需要が望まれる場所または地域を、
ＰＣ（ポテンシャルクラスター：需要集合体、略してピーシー）と
いいます。
こうしたＰＣが商圏内にある場合、このＰＣから店舗へアクセス
しやすいことが立地上重要になってきます。

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ＴＧとは、トラフィックジェネレーターの略で、交通発生源と訳します。
人々は、日常の行動の中で何らかの交通手段を用いているため、
必ずそれらを結ぶ核となる場所が存在するものです。
電車を使う場合は駅、自家用車なら大型交差点がそれにあたります。
人々が集中的に出会い交差する場所のことです。
あたかも、この場所から交通が発生しているように見えることから、
このような場所をＴＧ（ティージー：交通発生源）といいます。
ＴＧには、駅や大型交差点ばかりではなく、
徒歩の人々なら百貨店や大型オフィスビルの出入口、
車ドライバーならインターチェンジや大型橋のたもとなどがあります。
ＴＧを別の言葉で表現すると、
「お金を使おうとしている人がたくさん、それも毎日、違った人が集まる場所」
ということができます。
しかし、単純に「人が集まるから売れる」というわけではなく、
「自店に来店してくれる人が集まる場所」でなければなりません。

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通行量は、その商圏の特性、例えば女性比率、乗用車比率、時間帯別比率、
流入比率あるいは周辺との動線の優劣などを知る指標として測定します。
これが正しい用い方です。
女性比率は、通行人における女性の比率のことですが、この比率は通常
０．４前後です。０．３程度であれば、オフィス性が高いといえます。０．５以上で
あれば、その周辺は多くのビジネスにとって有利です。
乗用車比率は、全体の交通車両数からバス・トラック・タクシーの車両数を除いた
交通量、すなわち自家用車や商業車の数の割合を全体と比較したものです。
これは、平日で０．６から０．８くらいです。これより少ない場合は産業道路、
これより大きければ生活道路ということになります。
流入比率とは、車両を地元のナンバーと地元以外のナンバーに分けて測定した場合、
後者の比率を指します。この比率が高ければ、遠くからの流入が多く、低ければ
逆であることが分かります。商圏が大きく広がるかどうかの目安にもなります。

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通行量と交通量は、よく混同して用いられますが、本来は、
主に「徒歩」で通過する人々の数の場合は通行量、
主に「車両」の通過する数の場合は交通量、のように区別します。
また、通行量（または交通量）を測定し、この値を使って、
売上予測にダイレクトに反映させようとする人が多いですが、
これは誤りです。
通行量と売上げとの相関は低く、通行量が多いからといって
売上げが高いとは限りません。逆に、ほとんど通行人がいない
にもかかわらず、高い売上げを獲得している店も多いものです。
通行量は、売上げが高くなるか低くなるかの一つの目安に過ぎません。
このことは、どんな業種業態にも共通した、いわば実証原理です。
もし、通行量をもとに算出した売上予測や事業計画を目にした場合は、
まず疑ってかかるべきですから、留意してください。

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店舗が面している道路が、進行方向左側に曲がっているとき、
左側を「インカーブ内側」といい、右側を「アウトカーブ外側」といいます。
また、道路が右側に曲がっているときは、左側が「アウトカーブ外側」、
右側が「インカーブ内側」になります。
インカーブ内側の立地は、視界性やインアウトにおいて、極めて難が
ある場合が多いといえます。
この場合、道路を挟んで店舗と反対側に看板を取り付けたり、間口を
広く取るなどの工夫が必要です。
特に、対象が徒歩客よりも車での来店のときは、インカーブ内側の立地は
避けるべきでしょう。
アウトカーブ外側の立地は、一般的に、視界性やインアウトの評価は
高くなります。
しかしながら、カーブの角地が急な場合は注意を要します。
道路の曲がる角地が急になるほど、ドライバーの視点移動が著しくなるため、
店舗の存在に気がつきにくいという知覚現象が発生するからです。

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ドライバー客を対象とした店舗の場合、目的来店を促進するには、
店舗への進入のしやすさ（ＩＮ）や出やすさ（ＯＵＴ）が重要です。
しかしながら、現実には、来店はできるが、来た方向へ帰ることが
できない（例えば中央分離帯の存在など）店が多いものです。
また、反対側車線からのＩＮや反対車線側へのＯＵＴのしやすさも重要です。
これらが十分満たされていることが、立地の最低条件になります。

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店舗が、坂の頂上にある場合と下りた場所にある場合とでは
立地は異なります。
立地は後者が有利です。
なぜなら、水が高きから低きに流れるように、人々が通る道路も、
高い場所から降りてきて低い場所で合流する構造だからです。
ただし、この物理的高低差は、ドライバー対象の立地では
あまり問題にされることはありません。
もっぱら徒歩客の場合に注意しましょう。

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ピークカットとは、売上げの最も高くなる時間帯において、せっかくお客が
来店しているにもかかわらず、従業員が不足、品揃えの欠品がある、
開放レジが少ない、接客の仕方が不適切などのためにお客が帰ってしまい、
本来の売上げがとれていないことをいいます。
機会損失の一種ですが、ピークカットの場合、文字どおりピークの時間帯に
おける現象を指します。
このピークカットは、人的なことばかりが要因ではなく、建物あるいは
土地の構造によって起きることが知られています。　
店の間口が狭いこと、面積が狭いこと、店舗が地階にあることなどの要因が、
ピークカットを引き起こしやすいのです。
売上げを十分取りきれるように、こうしたピークカットが起きないような
物件選びが必要です。

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一般に看板の色彩は、赤が良いといわれています。
しかし、これは既にあまり通用しなくなったといってよいでしょう。
多くの看板が林立する街中や街道筋は、どの看板も見慣れてしまい、
人々の多くは、どんなに明るい赤を使った看板といえども、
それを独立した認知しやすい看板とは見ないのです。
「看板は赤いものだ」「興味のない看板は見ない」という心理が
働いているからです。
少なくとも赤色系の看板を使う場合は、周辺に似たような赤色系の
看板がないことが条件です。
もし似たような看板が多数林立している場合は、赤色系の看板は
避けるべきです。
色彩での差別化ではなく、フォルム（形態）や動き、内容のシンプルさを
十分検討すべきでしょう。

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交差点角地は、一般的に立地が良いといわれています。
それは、
（１）車が数分間隔で停車するため、ドライバーの視界が拡がる、
（２）複数の道路が交差することで、多方向の地域からのアクセスが
可能になる、からです。
しかし、交差点なら何でもいいかというとそうとはいえないので
注意を要します。
まず、交差点の規模によって異なります。
交差する道路の種類が、国道や都道府県道である場合が
最も大きい交差点です。
そして、道路が両方通行であるか否か、車線数がいくつあるか、
道路幅が６ｍ以上であるか否か、信号があるか否か、
横断歩道があるか否かによって、交差点の規模は異なります。
次に、交差点における物件の位置が重要です。
交差点における角地は、一定の範囲はインアウトができません。
したがって、間口が取れているか、側道や裏道による補助のインアウトが
できるか、などが重要になってきます。

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道路の種別は主に２通りの分類法があります。
第１は、管理している行政によって分類する方法です。
高速自動車国道・都市高速道路・一般国道・
主要地方道（都道府県道）・主要地方道（市町村道）・
一般都道府県道・一般市町村道・そのほかの道路。
一般的に、国道沿いは道路の道幅が広く車線数も多く、
加えて、大型車が多く視界を妨げ、車のスピードも速いため、
交通量が多い割に実際の来店率は著しく低くなる傾向があります。
そのため、多くの業種業態にとってあまり望ましい立地ではない
場合が多いといえましょう。
ただし、大型交差点や間口の広いアウトカーブ外側立地や
インターチェンジ付近は、スピードも緩やかであり、
格段良好な立地であることが多いものです。
第２の分類は、乗用車比率で分ける方法です。
（１）物流道路（平日乗用車比率４０％以下）
（２）商流道路（同５０〜６０％）
（３）郊外生活幹線道路（同７０％以上）
（４）旧市街地生活道路（同６０％以上、歩行者多し）
一般に、乗用車比率が高いほど多くの業種業態に向いていることは
言うまでもありません。
特に、ファミリーを対象とした業種の場合には、物流道路は避けるべき
でしょう。

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営業力が高いとは、第１に、商品の鮮度・魅力度・品揃え、ブランドなど
商品そのものに起因する商品力が高いこと、第２に、店長の経営力や
サービスの質が高いなどの商品以外の心的レベルが高いこと、
この２面の総合力を指します。
では、店舗売上げに対して、立地による売上げとこの営業力が高い
ことによる売上げとは、どのくらいの割合でしょうか。
多くの検証の結果、これはだいたい７対３であることが分かっています。
つまり、一度出店してしまうと売上げの７割が決まってしまうということです。
逆に言うと、営業力を現状の２倍にしたとしても、３０％売上げを伸ばす
のが限界ということです。
立地を軽視すると、もっと売上げがとれるのに、みすみす低い売上げに
甘んじることになります。

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周辺にもっぱら事業所や工場、官公庁ばかりがあるような地域を、
オフィス性が高い地域といいます。
こうした地域では、もっぱら従業員（サラリーマン）を対象にした
ビジネス（例えば居酒屋や床屋・本屋）には適していますが、
通常のビジネスでは危険な立地です。
なぜなら１ケ月のうち、土・日・祝日の需要が極めて低くなるからです。
せいぜい稼げるのは２２日であり、通常の地域に比べ、
売上げは３０％も低くなってしまいます。
オフィス性の高い場所で忘れてはならないのが、
高層ビルなどに代表される非商業ビル。
地下街や商業階と称される階層での出店は十分注意を要します。

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