立地の良否を判定する上で重要な視点は、
マクロの立地条件とミクロの立地条件です。
マクロを代表する条件が、マーケットポテンシャルと
いわれるものです。
このマーケットポテンシャルとは、平たく言えば、
店舗周辺でどれだけの需要が見込まれるかということを
数字で表したものです。
「商圏人口」「ターゲット年齢層の人口」「可処分所得の割合」、
あるいは「○○についての消費購買率」のような数字で
表現されることが多いですが、これらの数字は、
マーケットポテンシャルについて、
そのおおよその目安を表現しているに過ぎません。
立地の判定についてダイレクトに役立つマーケットポテンシャルは、
商業集積にかかわる統計です。
より具体的に言うならば、５００ｍ圏内年間小売販売額や
年間飲食販売額です。
これらの数値の範囲は、前者なら５０億円から５０００億円、
後者なら０から３００億円になります。
こうした数字を調べた上で、前者で５００億円以上なら
大きな売上加算が見込まれると判断してよいでしょう。

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人々が来店する距離は、どんな業種業態であれ、５０坪から２００坪くらいの
規模を有する店ならば、ほとんど共通していて、５分が標準です。
車客なら、これはおよそ２ｋｍから２．５ｋｍであり、徒歩客なら２５０ｍから
３００ｍです。
しかしながら、同じ距離でも、渋滞や信号待ちなどで７〜１０分かかる場合、
人々は距離が長いように感じます。これが人々が抱く「距離感」というものです。
すなわち、実際の距離より長く感じたり短く感じたりします。
これは、実査によって検証しておかなければなりません。
距離感の例として、ほかには「信号待ち」の時間が挙げられます。
赤信号が青に変わるまでの時間が１分３０秒を超えると、
人々は突然すごく長い時間に感じるようになるのです。
たった１５ｍしかない横断歩道も１００ｍにも感じてしまいます。
商圏が狭い店舗では、この点を特に注意する必要があります。

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目的来店とは、その店が主目的で、他の目的がなくてもわざわざ来店して
くれる場合をいいます。
また、衝動来店とは、他に目的があってそのついでに来店する場合です。
対象顧客に、目的来店が多いのか、衝動来店が多いのかによって、
出店する場所はおのずと異なります。
例えば、コンビニエンスストアには３０００品目以上の商品がありますが、
それらのうち１つでも欲しいものがあれば、それが来店動機となります。
つまり、コンビニには、３０００以上の来店動機があることになるのです。
これは、目的来店をうながすに十分な数です。
逆に、専門店や飲食店などは、多くの場合、単一もしくは少数の来店動機
しか持ちあわせていません。
したがって、目的来店を待っているだけでは売上げは上がらず、
商売が成り立たないことは言うまでもないことです。
衝動来店による売上げがどうしても必要になります。

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人々は、店舗に「目的来店」する場合と「衝動来店」する場合があります。
商圏とは、通常、前者の「目的来店」する範囲（目的来店商圏）を指します。
人々の目的来店する範囲は通常５分と考えます。
徒歩客ならば、その範囲は、時速３ｋｍ×５分＝２５０ｍであり、
自転車客なら、時速１２ｋｍ×５分＝１ｋｍくらいであり、
自動車なら、時速３０ｋｍ×５分＝２．５ｋｍです。
すなわち、商圏は、来店手段が何かによってその範囲が異なります。

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