国勢調査は、さらに住居が持ち家であるのか、それとも社宅や寮、
あるいは民間のアパートであるのかなど、住宅についてのことも
わかります。
例えば、年齢別人口などから子供が成人していない核家族の世帯が
多いと推測できたエリアで、「持ち家世帯数」比率が高ければ、
『定住性が高く、転出入が少ない』地域である、と考えることができます。
あるいは、若年の一人世帯が多いと推測したエリアで、
「民営の借家世帯数」比率が高ければ、推測が裏付けられるとともに、
『定住性が低く、転出入が多い』地域である、ということがわかります。
では、「定住性」や「転出入」を見るのは、なぜでしょうか？
これは、ひとつに、お客様が固定的か入れ替わるのかということ、
そしてもうひとつは、お店の認知が早いか時間がかかるかということに
関わるからです。

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国勢調査でわかることで、その地域の教育状態があります。
これはとりわけ優れた項目です。
まず、教育途上にある（通学中の）生徒、学生がどれだけいるかがわかります。
小学校なのか中学校なのか、高校なのか、大学なのかがわかります。
また、地元に大学がないために遠くの町に引越してしまって、いるべき大学生の
層がいないこともあります。
反対に、都会ではひじょうに大学生比率が高い場合もあります。
若者流出の街か、若者流入の街かで、まったく商売のやり方が異なるのは
言うまでもありません。
教育状態と言うからには、すでに卒業している大人、お父さん、お母さんの
最終学歴もわかります。
つまり、小中学校卒なのか、高校卒なのか、短大・専門学校卒なのか、
それとも大卒・大学院卒なのか、ということです。
日本の社会ではこの順番に初任給も平均給与も高くなっていきますから、
この最終学歴さえわかれば、その商圏の所得の高さがおおよそ見当が
つくようになります。

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（前回の続き）
例えば、産業分類で「製造業」が平均より多く、
従事する職業分類で「生産工程労務」が多いとしましょう。
すると、こういう地域は、中小企業など現場の製造関係に従事している人が
多い地域だということがわかります。
これとは異なり、同じように「製造業」が多くても、「販売」に従事している人が
多い地域もあります。
こういう場合は、いわゆるメーカーの営業所が多いことを意味しています。
同じ製造業でも実際に作る人が多いのと、それを売る人が多いのでは
商圏はまったく違います。
前者なら体力勝負・技術勝負のイメージ、後者なら知力勝負、説得力勝負の
イメージになるでしょう。
実際、そうしたイメージ通り、前者のような商圏では、ファストフードのような
カロリー多消費型の業態やパチンコやゲームのような時間と金銭消費型の
店が好まれることが経験的にわかっています。
どんな商売がその商圏に向いているかは、このように職業を見て比較していく
だけでもわかることがあるものです。

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国勢調査でわかることはまだまだ他にもあります。
例えば、住民の職業がわかります。
これは二つの側面で調査しています。
一つは、人々がそれぞれ所属している会社や事業所などの団体が
どんな産業に属しているか、つまり就業先の業種を調べている側面。
もう一つは、それらの団体の中でその人がどんな役割をそれぞれ
担っているか、つまり従事している職業という側面です。
前者は、
第一次産業（農林漁業・鉱業）、
第二次産業（建設業・製造業）、
第三次産業（電気ガス水道熱供給業、運輸通信業・卸売小売飲食業、
金融保険業、不動産業、サービス業、公務）に分かれます。
後者、つまり従事している職業という面では、
専門技術的職業、管理的職業、
事務的職業、販売の職業、サービスの職業、保安の職業、農林漁業、
運輸通信の職業、生産工程労務というように分けています。
一部同じ名称を使っているためわかりにくいですが、たいへん役に立ちます。
（次回に続く）

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年齢別人口の構成を、男女左右に表した横グラフを
「人口ピラミッド」といいます。
ちなみに、1930年時の日本の人口ピラミッドは、
本当にピラミッド形（▲）をしていましたが、2000年では、
ピラミッド形とは呼べない２箇所にふくらみのあるつぼ型に
変形するようになりました。２箇所のふくらみとは、
団塊の世代（50歳〜54歳）とそのジュニアです。
さて、人口ピラミッドを作ると、どの年齢層が多いか少ないか、
一目で分かります。
例えば、板橋区の「高島平駅」を中心にした1km圏の人口ピラミッドは、
25-29歳前後と50-54歳前後がふくらんだ形になります。
同様に、杉並区の「高円寺駅」を中心にしたそれは、25-29歳・20-24歳・
30-34歳の順で見事に突出しています。
これは、年齢別人口比の分析から言うと、
前者が成人家族型（比較的年齢層の高い家族が多い）、
後者が成人偏向型（とりわけ20才代若者の比率が高い）ということに
なります。
土地勘のある人には納得の裏づけになり、土地勘のない人には、
そこを知る手がかりになります。
ターゲット層の多寡や、商品構成、内外装の参考など、活かし方は
たくさんあります。

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国勢調査では、0-4歳から85歳以上まで５歳区切りで、
それぞれの総数・男・女の人口が分かります。
若者が多いのか、高齢者が多いのか、都道府県全体の
平均などと比較してみるとすぐ把握できます。
高齢化社会になったと言っても、日本全国同時に進行して
いるわけではありません。
まだまだ乳幼児や子供が高い比率で見受けられる地域は
たくさんありますし、超高齢化が進んでいる地域もあります。

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国勢調査からは、まず、人口と世帯数がわかります。
例えば、物件を中心にして半径500ｍ以内の人口、これが１万人を
超えているようなら、そこは人口がかなり密集していることになります。
都心ではザラですが、地方では相当高いといえます。
また、人口、世帯数の伸び率もたいへん参考になります。
今も増え続けている地域なのか、それともピークを過ぎて減り続ける
一方の地域なのかで、商圏の評価は大きく変わります。

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国勢調査は5年ごとなので、データが古いと言う方が多いのですが、
このタイムラグは、立地を知る上ではほとんど問題になりません。
5年前のデータであっても、よほどの環境の激変がない限り、
基本的に正しいと考えてよいということです。
厳密な数字に捕われて重箱の隅をつつくより、重箱全体つまり立地を
俯瞰して捉えることのほうが重要なのです。
仮に、いくら人口がいても、鉄道などの分断があれば、半分になって
しまったりするわけですから、分断などの立地上の大きなポイントを
見逃さないことも、合わせて重要です。
ですから、データは、その数字の精度を求めすぎても意味がありません。
もちろん、当てずっぽうやデタラメでもいけません。
データは最新でなければという"思い込み"は禁物です。

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物件の立地について正しく判断するために、
統計データが役立ちます。
特に、「国勢調査」からは、物件周辺に住む人たちのことが
いろいろとわかります。
「国勢調査」とは、国が５年ごとに日本国内に在住している全ての
人を対象に行なう法定調査で、最近では平成17年（2005年）に
実施されました。
人口や世帯数はもちろん、年齢別人口、生徒・学生の在学者数、
世帯人員別世帯数（１人〜７人以上の世帯）、持家世帯数、
共同住宅世帯数など、指標となる項目がたくさんあります。

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ロードサイド立地において、駐車場の状況は、しっかりチェックして
おくべき重要なポイントです。
駐車場が使いにくいと、一度来店した顧客が離れてしまうケースが
あるからです。
つまり、再来店に大きな影響を与えるということです。
特に居抜き物件であれば、現況の問題点を確認し、解決策など検討
するようにしましょう。
具体的には、台数はもちろんのこと、敷地内の段差の有無や、
１台あたりの駐車スペースの幅、場内で容易にすれちがえるかなどを
チェックします。
また、敷地の境界にフェンスがあると、ドライバーに圧迫感を与える
ことがあるので、本当に必要なものかどうかも検討するようにしましょう。

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ロードサイド立地において、店前道路に中央分離帯があり、
反対側車線のインアウトができない状況であっても、
側道や裏道があることにより、それを使ってのインアウトが
可能になる場合があります。
また、交通量が多いなどの理由でインアウトに心理的な
負担をともなうケースでも、信号機つきの側道があれば、
スムーズにインアウトできるようになります。
ロードサイド立地の実査では、側道・裏道によるインアウトが
可能であるか、必ず確認するようにしましょう。
なお、側道・裏道によるインアウトが可能な場合は、
そのことを野点看板でドライバーに告知するようにし、
駐車場内にもアウトの経路を掲示することが重要です。

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ロードサイド立地において、駐車場の進入間口の状況は、
インアウトのしやすさを左右する重要なポイントです。
以下の点をチェックしてください。
（１）間口幅
１０ｍ以上あることが望まれます。最低でも６ｍは必要です。
これは、自動車がすれ違うために最低限必要な幅です。
６ｍ未満だとドライバーはインアウトの際に強い圧迫感を受けるでしょう。
（２）間口数
１０ｍ未満の間口幅の場合は２箇所以上設置できることが望まれます。
また他店舗との共同駐車場の場合は２箇所以上が必須です。
（３）段差の有無
インアウトのたびに車の底を擦ってしまうような間口は、ドライバーから敬遠されます。
居抜き物件などの場合は、実際に間口のアスファルトが擦れているかどうかを
確認すればよいでしょう。
（４）その他
障害物（電柱・植栽など）でアウトする際の視界が遮られないか、など。
インアウトに難があると、再来店に繋がりにくくなるので留意してください。

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ロードサイド立地では、「ポール看板」の下部に「イン看板」を設置することが
一般に広く知られています。
実は、この「イン看板」は、単純に駐車場の入口をドライバーに示すためだけ
ではなく、それ以外の効用もあるのです。
ドライバーは、その走行速度から、100m以上手前で看板に気づいていないと、
お店の前を通り過ぎてしまうため、ポール看板を100m以上手前から見える
位置に設置しておくことが望まれます。
しかし、100m以上手前から見えているとしても、ポール看板はドライバーが
お店に近づくにつれてドライバーの視野外になってしまうのです。
そこで、ポイントになるのが「イン看板」です。
「ポール看板」や店舗外装とデザインを統一させることで、視野外になった
「ポール看板」の代替をさせるのです。
そうすることで、100m以上手前から「ポール看板」に気づき、お店に近づくと、
今度は「イン看板」が視野に入ってくるため、ドライバーは持続して物件を
知覚することができるというわけです。
言うまでもなく、「イン看板」は情報過多になってはいけません。
また、植栽などで隠れてしまったりしないかなど、注意するようにしましょう。

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ロードサイド立地では、お店を目指して来店してくれる人々のために、
誘導看板を設置しておくことが望まれます。
特に以下のような状況下では必須となります。
■お店が動線や幹線道路上から外れている。
近隣の住民にしか認知されないような道路沿い出店する場合は、その土地に
不案内な人々のため、周辺の主要な交差点に誘導看板を設置します。
■裏道や側道を使わなければインアウトできない。
直前直後の交差点で右左折しなければインアウトできないような場合、
ドライバーは事前に車線変更などをしなければなりません。
0.5kmぐらい手前から、そのことを告知する看板をする必要があります。

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