３　団地共用部分
　　２で見た区分所有法66条は、団地について規約共用部分の規定を
　準用する規定はない。したがって、団地においては規約共用部分とい
　うことはない。
　　しかし、団地所有者が共用する建物は必要であり、団地共用部分を
　定めているのが、区分所有法67条である。
　①　そこで、一団地内の附属施設たる「建物」（第一条に規定する建物
　　の部分を含む。）は、「団地規約」により団地共用部分とすることがで
　　きる。例えば、団地の附属施設としての集会所や管理棟が団地共用
　　部分として考えられる。また、団地内の区分所有建物の専有部分（管
　　理室・管理人室）を団地共用部分とすることができる(区分所有法67
　　条1項)。

〇　団地共用部分とすることができるのは、「建物」であり、建物ではない
　施設は団地共用部分とすることができない。また、団地共用部分とする
　ことができるのは、「団地所有者全員の共有に属する建物」でなければ
　ならない。団地所有者の一部の者の共有に属する建物は、団地共用部
　分とすることはできない。つまり、団地においては、一部団地共用部分
　は認められない。

　②　団地規約で団地共用部分と定めた場合、その旨の登記をしなけれ
　　ば、これをもって第三者に対抗することができない(区分所有法67条
　　1項ただし書)。

　③　団地共用部分の持分は、規約に別段の定めがない限り、建物(戸
　　建ての場合）又は専有部分（マンションの場合）の床面積の割合によ
　　る(区分所有法67条3項、14条1項、4項)。

　④　一団地内の数棟の建物の全部を所有する者は、公正証書により、
　　前項の規約を設定することができる。つまり、団地の分譲業者が分
　　譲前に団地共用部分の定めを公正証書により作成できるとした。

４　団地規約の設定の特例
　①　団地内の土地又は附属施設が団地建物所有者の共有に属す
　　る場合、共有者全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有
　　部分のある建物の管理を行うための団体を構成する(区分所有
　　法65条)。そして、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置く
　　ことができる(区分所有法65条による準用)。
　　　一般的に団地の規約の設定、変更又は廃止は、団地建物所有
　　者及び議決権の各４分の３以上の多数による団地の集会の決が
　　必要である。

　②　区分所有法68条1項は、「団地建物所有者の一部に属する物に
　　ついて」、団地で管理できる場合について定めた。本来なら、これを
　　共有する者（棟）単位で管理すべきであるが、一定の手続きを経て
　　団地規約を定めて、団地で管理できることにしたわけである。
　　　第一に、当該団地内の一部の建物の所有者（専有部分のある建
　　物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土
　　地又は附属施設（専有部分のある建物以外の建物の所有者のみ
　　の共有に属するものを除く。）(区分所有法68条1項1号)。例えば、
　　10棟からなる団地で、５棟ずつに分けて敷地が区分されており、そ
　　の間に10棟全員の共有に属する通路がある場合、その通路を核
　　として10棟全員の団地が成立する。このような場合、団地規約で
　　敷地全体を管理できることになる。駐車施設等が、一部の団地所
　　有者の共有に属している場合等も同じように団地規約で敷地全体
　　を管理できることになる。
　　　ただし、土地又は附属施設が戸建て建物の所有者のみの共有に
　　属している場合は除かれるとされている。次の第二で述べるように、
　　戸建て建物については、団地管理組合で管理できないので、戸建
　　て建物の共有に属する土地（敷地）や附属施設についても団地の
　　管理から除外したのである。
　　　第二に、当該団地内の専有部分のある建物である(区分所有法
　　68条1項2号)。
　　　これは区分所有建物であり、本来なら、各棟の区分所有者がこ
　　れを管理すべきものであることは、言うまでもない。しかし、団地に
　　おいては、団地全体で統一的な管理をすることが必要であり、合
　　理的である場合があるので、このような規約の制定を定めたので
　　ある。
　　　なお、戸建て建物は入っていないから、戸建て建物を団地の管
　　理とすることはできない。

〇　マンションの管理の適正化の推進に関する法律は、マンションの
　適正な管理をするために定められた。そして、マンションの定義とし
　て、①「二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供す
　る専有部分」のあるもの（区分建物）並びにその②敷地及び③附属
　施設をマンションとしている。
　　さらに、団地の場合、団地建物所有者（区分建物と戸建て建物）
　の共有に属する①土地又は②附属施設もマンションであるが、団
　地内の「戸建て建物」はマンションではないとされている(同法2条
　1号イ、ロ)。
　　これは、区分所有法上、団地内の戸建て建物については、団地
　の管理の目的とすることができないとされているから（つまり、その
　管理はあくまで、戸建て建物の所有者が行うから）、適正化法にお
　いても、マンションの定義から外しているのである。

　　③　特例の団地規約設定手続
　　　　一般的な規約設定決議があった上で（２の④、４の①参照）、
　　　以下の要件が必要である。
　　　　第一の土地又は附属施設にあっては当該土地の全部又は
　　　附属施設の全部につきそれぞれ共有者の４分の３以上でその
　　　持分の４分の３以上を有するものの同意が必要である。つまり、
　　　団地全体集会の決議で、４分の３以上の決議があったとしても、
　　　さらに、附属施設を共有する共有者・持分の４分の３以上の賛
　　　成があったかどうかを調べる必要があるわけである。
　　　　第二の場合、その全部（全ての棟）につきそれぞれ集会にお
　　　ける区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による決
　　　議があることを要する。１棟でも決議がなければ、団地管理組
　　　合で棟を管理することはできない。
　　　　なお、建物の一部共用部分に関する事項で区分所有者全員
　　　の利害に関係しないものについては、一部共用部分を共用す
　　　べき区分所有者の４分の１を超える者又はその議決権の４分
　　　の１を超える議決権を有する者が反対したときは、議決権は成
　　　立しない(区分所有法68条2項)。
　　　　第二の場合、この全ての棟の決議と団地管理規約の制定決
　　　議があって、はじめて効力が生ずる。

〇　一団地内では、団地単位で管理するか、棟単位で管理するかは、
　どちらかを決定すべきであって、ある部分は棟単位で管理、ある部
　分は団地単位で管理、と選択することは認められないと解されてい
　る。例えば、第一の場合、附属施設の一部だけを管理するとか、第
　二の場合、数棟の区分建物のうち１棟だけを管理するとかはできな
　い。

〇　このような手続きで団地規約を定めると、それ以外に棟管理組
　合の規約は不要である。もちろん、棟管理組合は存続し、棟管理
　組合ごとに決すべき事項はある。例えば、義務違反者に対する措
　置や建物が滅失した場合の復旧などは棟単位の決議で決する。
　しかし、これらに関する棟総会についても、団地管理組合で定めれ
　ば、一々棟管理組合の規約で定める必要はない。
　　標準管理規約の団地型においては、第８章に「棟総会」の項を設
　けている。

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