平成２０年度宅建試験

【問　40】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない
Ｂと建物の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引
業法(以下この問において「法」という。) 及び民法の規定によれば、正しいもの
はどれか。
１　Ｂが契約の履行に着手するまでにＡが売買契約の解除をするには、手付の
　３倍に当たる額をＢに償還しなければならないとの特約を定めることができる。
２　Ａの違約によりＢが受け取る違約金を売買代金の額の10分の３とするとの
　特約を定めることができる。
３　Ｂから法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契
　約の解除があった場合でも、Ａが契約の履行に着手していれば、ＡはＢに対し
　て、それに伴う損害賠償を請求することができる。
４　Ａは、瑕疵(かし)担保責任を負うべき期間として、引渡しの日から２年で、か
　つ、Ｂが瑕疵(かし)を発見した時から30日以内とする特約を定めることができ
　る。

○１　正しい。業者が売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額を償還
　　しなければならないとの特約は、買主に有利であるので有効である（宅地建
　　物取引業法39条2項、3項）。
×２　誤り。当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の
　　額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の
　　10分の2を超えることとなる定めをしてはならない（同法38条1項）。
×３　誤り。クーリング・オフによる売買契約の解除があった場合、宅地建物取
　　引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払いを請求す
　　ることができない（同法37条の2第1項）。
×４　誤り。目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、期間についてその目的物
　　の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法566条3項に
　　規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない（同法40条1項）。
　　引渡しの日から２年という点は違反しないが、「瑕疵を発見した時から30日
　　以内」を責任追及期間とすることは、民法の「瑕疵を発見した時から1年以
　　内」よりも買主に不利なので定めることができない。

注→　この問題文の解釈は、「引渡しの日から２年で、かつ、・・・」とあるから、
　　　引渡しの日から２年経過後に瑕疵を発見していなかったら、さらに、それ
　　　から瑕疵を発見した時から30日以内とも読める。そうすると、責任を追
　　　及できる期間は、２年以上となるので、正しいとも言えるのである。しか
　　　し、肢１が明らかに正しいので、肢４は誤りとせざるを得ないが、そうす
　　　ると、かつ、ではなく、又はとすべきであろう。多くの解説は、そういうふ
　　　うに解釈して解説している。私もそうした。

　過去にも複数の特約をして、その一部は有効であるが、一部は無効という
問題が多く出題されている。例えば、平成９年の問題で以下のような問題が
出題されている。

１　「Ａが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から2年間とし、Ｂは、そ
　の期間内に、契約を解除することはできないが、損害賠償を請求すること
　ができる」旨の特約は無効である。

　この問題は、「引渡しの日から２年間」とい点は有効であるが、「契約を解
除できない」という点は無効である。
　平成２０年の出題者もこの契約の一部無効の問題を出そうと考えたかも
知れない。しかし、期間の問題を、かつ、でつないでいるので、そういう問題
にはなっていない。
　とにかく、平成２０年と２１年の宅建業法の問題は、文章が雑なものが多
い。今後本試験の出題者は、過去の問題を参考にするときは、くれぐれも
この点に注意してほしい。
　因みに、契約(特約)の一部が無効の場合、契約全体が無効になるのか、
無効な特約部分だけが無効になるのかは、当事者の意思等を考慮して、
個別的に判断される。