先日古いパソコンが故障したので、新しいパソコンに変更した。ところが、

そのせいで、前にブログで公開した平成２５年度の宅建試験の解説が改行

されずに、ずっと繋がったままになってしまい、大変読みずらくなってしまっ

た。宅建業法の解説は何ら変更されていないのに、権利関係と法令その他

は変更されてしまった。ワードから同じように貼り付けたのに、なぜ変になっ

たのか、さっぱり分からん。

　新しく入力して改行したら、勝手に一行開いてしまう。これも分からん。

これを参考にして下さっている方々には大変ご迷惑をおかけしました。

【問　15】　正解　２

○１　正しい。都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建

築物の建築をしようとする者は、都道府県知事等の許可を受けなければならない

(都計法53条1項)。しかし、都市計画事業の施行として行う行為等については、例

外とされている(都計法53条1項3号)。

×２　誤り。特定用途制限地域は、良好な環境の形成又は保持のため当該地域の

特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用

途の概要を定める地域である(都計法9条14項)。この点は正しい。しかし、特定用

途制限地域は用途地域の一つではなく、用途地域の定められていない土地の区域

（市街化調整区域を除く）内において定められる地域地区の一つである。

○３　正しい。都市計画事業の認可又は承認の告示があった後においては、当該事

業地内において、当該都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質

の変更、建築物の建築その他工作物の建設又は重量５トンを超える物件の設置・堆

積を行おうとする者は、都道府県知事等の許可を受けなければならない(都計法65

条1項、施行令40条)。

○４　正しい。一定の条件に該当する土地の区域における地区計画については、劇場、

店舗、飲食店その他これらに類する用途に供する大規模な建築物の整備による商業

その他の業務の利便の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の開発整備を

実施すべき区域である開発整備促進区を都市計画に定めることができる(都計法12

条の5第4項)。

【問　16】　正解　３

×１　誤り。開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供す

る目的で行う土地の区画形質の変更をいう(都計法4条12項)。

×２　誤り。市街化調整区域において行う開発行為は、原則として、その面積に関係な

く、開発許可をうけなければならない(都計法29条1項)。

○３　正しい。市町村が設置する医療法に規定する診療所は、開発許可の例外とされ

ていないので、市街化区域においては、原則として、開発行為の規模が1,000㎡を超

えるものについては、開発許可が必要である(都計法29条1項)。

×４　誤り。非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為は、その規模に関係

なく、開発許可の例外とされている(都計法29条1項10号)。

【問　17】　正解　４

×ア　誤り。居室の天井の高さは、2.lｍ以上でなければならない(施行令21条1項)。

そして、一室の居室で天丼の高さが異なる部分がある場合においては、その平均の

高さによるものとされている(同2項)。

×イ　誤り。屋上広場又は２階以上の階にあるバルコニーその他これに類するもの

の周囲には、安全上必要な高さが1.lｍ以上の手すり壁、さく又は金網を設けなけ

ればならないとされている(施行令126条1項)。「各階のバルコニーには」という点

が誤り。しかし、そもそも１階にバルコニーがあるのか疑問である。もし、バルコニー

は２階以上にしかないのであれば、１階にもバルコニーがあるがごとき出題はおか

しいのではないか。しかし、いずれにしても、この肢は誤りである点では変わりない。

※　たまに似たような問題が出題されている。平成23年度の問27の肢２は、「刑法

246条の詐欺罪により罰金刑に処せられた場合、免許の欠格事由になる。」というこ

とになっているので、誤りであり、正解の肢である。一定の犯罪については、罰金刑

に処せられても、免許の欠格とされている。詐欺罪はその一定の犯罪の中に入って

いないから、免許の欠格にならないので、それは誤りの肢となる。しかし、そもそも詐

欺罪の法定刑は５年以下の懲役であり、選択刑として罰金の刑を科されることはあり

えない。このようなありえない問題を出題して誤りとしている。極めて不適切である。

出題者は、詐欺罪にも懲役と罰金が選択的に規定されていると誤解したのではない

かと思う。この問題が、逆に、「詐欺罪で罰金刑に処せられても免許の欠格ではな

い。」というように出題されたら、これを正解の肢とすべきか。この場合には、そもそ

も詐欺罪で罰金刑に処されることはありえないから、正しい肢とは言えないであろう。

×ウ　誤り。石綿以外の物質で居室内において衛生上の支障を生ずるおそれがあ

るものとして政令で定める物質は、クロルピリホスとホルムアルデヒドである(建基法

28条の2第3号、施行令20条の5)。ホルムアルデヒドのみではない。

×工　誤り。高さが「20ｍ」ではなく、31ｍを超える建築物には、原則として非常用の

昇降機を設けなければならない(建基法34条2項)。

　以上より、四つすべて誤っており、４が正解。

【問　18】　正解　３

○１　正しい。地方公共団体は、特殊建築物、階数が３以上である建築物、延べ面積

が1,000㎡を超える建築物等の敷地が接しなければならない道路の幅員につ いて、

条例で、避難又は通行の安全の目的を達するために必要な制限を付加することがで

きる(建基法43条2項)。

○２　正しい。建ぺい率の限度が10分の8とされている地域内で、かつ、防火地域内

にある耐火建築物については、建ぺい率の制限は適用されない(建基法53条5項

1号)。

×３誤り。法第56条第1項第3号の規定（北側斜線制限）は、近隣商業地域には適

用されないが、第二種中高層住居専用地域においては、日影規制の対象区域でな

ければ、適用される。用途制限と異なり（次の４参照）用途地域が二つにわたる場合

でも、同じである(建基法91条)。当該建築物の過半が属する地域の規定が適用さ

れるものではない。建築物の高さについては、敷地や建築物が異なる地域や区域に

わたる場合でも、それぞれの地域や区域の規定が適用されることに注意すること。

○４　正しい。建築物の敷地が二つの用途地域わたる場合には、その敷地の全部に

ついて敷地の過半の属する用途地域の制限が適用される(建基法91条)。準住居

地域においては、作業場の床面積の合計が150㎡以下の自動車修理工場は建築

可能であり(建基法48条、別表)、敷地の過半が準住居地域に存する場合には、作

業場の床面積の合計が100㎡の自動車修理工場は建築可能である。

【問　19】　正解　１

×１　誤り。宅地造成工事規制区域内において宅地造成に関する工事を行う場合、

宅地造成に伴う災害を防止するために行う高さ５ｍを超える擁壁の設置（1,500

㎡を超える土地で排水施設の設置も）に係る工事については、政令で定める資格

を有する者の設計によらなければならない(宅造法9条2項、施行令16条)。４ｍと

いうのが誤り。

○２正しい。切土・盛土をする土地の面積が500㎡を超えれば、わずかな切土・盛

土をする場合でも、宅地造成に該当し(宅造法2条2号、施行令3条4号)、宅地造

成許可が必要である(宅造法8条1項)。

○３　正しい。盛土が高さ１ｍを超える崖を生ずることとなるものに関する工事につ

いては、面積に関係なく、宅地造成に該当し(宅造法2条2号、施行令3条2号)、

宅地造成許可が必要である(宅造法8条1項)。

○４　正しい。都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地

造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合においては、その宅地の

所有者、管理者、占有者、造成主又は工事施行者に対し、擁壁の設置等の措置を

とることを勧告することができる(宅造法16条2項)。

【問　20】　正解　１

○１　正しい。換地処分は、換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事

業の工事が完了した後において、遅滞なく、しなければならない。ただし、規準、規

約、定款又は施行規定に別段の定めがある場合においては、その工事が完了す

る以前においても換地処分をすることができる(区画整理法103条2項)。

×２　誤り。換地処分は、換地計画において定められた関係事項を「公告」ではなく、

通知して行うもの とされる(区画整理法103条1項)。

×３　誤り。換地計画において、保留地を定めようとする場合において、土地区画

整理審議会の同意を得なければならないのは、公的な施行（都道府県、市町村、

国土交通大臣、地方住宅供給公社等）の場合であり、民間施行（個人、区画整理

組合、区画整理会社）の場合には、土地区画整理審議会の同意は不要である

(区画整理法96条3項)。

×４　誤り。個人施行者は、仮換地を指定しようとする場合においては、あらかじめ、

その指定について、従前の宅地の所有者（その宅地についての賃借権等を施行

者に対抗できる者も）及び仮換地となるべき宅地の所有者（その宅地についての

賃借権等を施行者に対抗できる者も）の同意を得る必要がある(区画整理法98条

3項)。ちなみに、組合や会社も一定の者の同意が必要であり(区画整理法98条3

項、4項)、公的施行の場合には、土地区画整理審議会の意見を聴かなければな

らないとされている(区画整理法98条3項)。

【問　21】　正解　４

×１　誤り。農地の賃貸借について法第3条第1項の許可を得て農地の引渡しを受

けた場合、土地登記簿に登記をしなくても、その後、その農地について所有権を取

得した第三者に対抗することができる(農地法16条1項)。農地については、借家と

同じように引渡しによって対抗要件を満たすとして、耕作者を保護しているのである。

×２　誤り。現に畑として耕作されている土地であれば、土地登記簿上の地目が何で

あれ、農地法の適用を受ける農地に当たる。農地かどうかは、土地登記簿上の地目

とは関係なく、現況で判断する。なお、土地登記簿の表題部に「地目」として登記され

るものとして、田、畑、宅地、学校用地、塩田、池沼、山林、牧場、原野、墓地、ため

池、堤、保安林、公衆用道路、公園、雑種地等がある(不動産登記規則99条)。

×３　誤り。国又は都道府県が市街化調整区域内の農地（1ヘクタール）を取得して

学校を建設する場合、許可の例外とはされていない(農地法5条1項1号)。国又は

都道府県が一定の施設（道路、農業用排水施設、地域振興上又は農業振興上必

要性が高いと認められる施設）の用に供するために取得する場合には例外として

許可は不要である。学校施設や医療施設は例外に入っていないので(農地法4条

1項2号、規則28条)、許可が必要である。しかし、国又は都道府県と都道府県知

事（農地が４ヘクタールを超えれば農林水産大臣）との協議が成立すれば、農地法

第5条第1項の許可があったものとみなされるので、許可を受ける必要がないので

ある(農地法5条4項1号)。

○４　正しい。市街化調整区域内の農地を自己の住宅用地として転用する場合、農

地法4条第1項の許可を受ける必要がある。当該農地を許可を得て取得したか、許

可を要せずに取得したかによって、転用許可に影響はない。

【問　22】　正解　２

×１　誤り。地すべり等防止法によれば、地すべり防止区域内において、地表水を放

流し、又は停滞させる行為をしようとする者は、一定の場合を除き、「市町村長の許

可」ではなく、都道府県知事の許可を受けなければならない(地すべり等防止法18条

1項)。

○２　正しい。国土利用計画法によれば、都市計画区域内の市街化区域内の土地に

ついては、2,000㎡以上、市街化区域以外の都市計画区域内では、5,000㎡以上

の土地について、売買等の契約をする場合、事後届出（契約日から２週間以内に）を

行う必要がある(国土法23条1項、2項)。しかし、契約の当事者の一方又は双方が

国や地方公共団体等である場合には、許可は不要とされている(国土法23条2項3

号、18条)。

×３　誤り。土壌汚染対策法によれば、形質変更時要届出区域内において土地の形

質の変更をしようとする者は、着手する日の14日までに、都道府県知事に届け出な

ければならない。ただし、非常災害のために必要な応急措置として行う行為について

は、この事前届出は不要とされている(土壌汚染対策法12条1項、3号)。したがって、

この場合も事前届出が必要とする設問は誤りである。しかし、非常災害のために必要

な応急措置として行う行為については、事前の届出は不要であるが、土地の変更後、

14日以内に知事に届出（事後届出）が必要とされていることに注意(土壌汚染対策

法12条3項)。

×４　誤り。河川法によれば、河川区域内の土地において工作物を新築し、改築し、

又は除却しようとする者は、「河川管理者と協議」ではなく、河川管理者の許可を受

けなければならない(河川法26条1項)。

エースビジネス学院　　　民本廣則

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