マンションの場合、言うまでもなく居住者全員でマンションの修繕費を負担する。
それぞれ経済的な状況が異なるので、修繕の度に修繕費用を徴収するという方法は
現実的に取れない。

　そこで、毎月一定の修繕積立金を積み立てることを規約に定めている。その積み
立てた金額は、マンション管理組合に帰属し、途中でマンションを売却しても、そ
の売却した個人には返還されない。マンションの売却に際してはこの修繕積立金の
額もマンションの評価額に含まれているのである。

　毎月の修繕積立金の額を適正に決めるためにはどうしたらいいのか。長期修繕計
画書に従って決めることである。ところが、多くのマンションにおいて、適当に決
められていると言わざるを得ない。

　30数年先を見越した長期修繕計画書を作って、修繕費用がいくらかかるかを概算
してそれに従って毎月の修繕積立金の額を定めなければならない。そして、積み立
てられた修繕積立金は、長期修繕計画に従った工事(大規模修繕であろうが、小規
模修繕であろうが同じこと)を行うときに支出されるのである。

　管理会社の思い付きによって工事をしてはならない。長期修繕計画書にない工事
がどうしても必要であれば、総会の決議によって長期修繕計画書を改正して、それ
に従って工事をするというのが、ルールだ。

　このように、長期修繕計画は、毎月の修繕積立金の額を決定する役割を果たすと
ともに、積み立てられた修繕積立金の支出をも決定するのである。このように長期
修繕計画をちゃんと定めてあれば、毎月の修繕積立金の額が決まり、後で修繕積立
金を段階的に上げていかなければならないとか、一時金が必要であるとか、そうい
う問題が起こることが少ない。

　ちゃんとした長期修繕計画がなされ、それに従った修繕積立金の積み立てがなさ
れ、かつ、それに従った修繕工事の支出がなされていれば、後で、修繕積立金が不
足して、その値上げが問題になって区分所有者間の紛糾が起こることはない。

　多くのマンションにおいて、長期修繕計画書があることはある。それが適切なも
のかどうかは甚だ疑問だ。それぞれの工事の額が適切か、余計な工事を多くしてい
ないか、工事の回数を必要以上に多くして工事費を高く見積っていないかを検討し
よう。

　長期修繕計画書は、マンションの修繕(大規模であろうが小規模だあろうが)の費
用をあらかじめ予測し、月々の修繕積立金を決定するために基本となるものであり、
マンションの価値を高め、快適なマンションライフの実現にために重要なものであ
る。

　ところが、これがいい加減なものが多いため、このような現状に危機感を持った
国は、平成20年に「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン」(国土交通省)を
出しているのだ。まだ、古い長期修繕計画書である場合、これに従った長期修繕計
画書の作成を管理会社に要求しよう。

　長期修繕計画書が適切なものであるかどうかを判断するため、複数の管理会社に
依頼して長期修繕計画書を作成してもらって、比較する方法もある。また、信頼で
きる建築士に依頼して作成してもらう方法もある。

　※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/