１　強制執行・先取特権の実行
　　管理費等の滞納があった場合、支払訴訟を提起して勝訴判決を
　得て、それに基づいて滞納者の専有部分等を強制執行（強制競売）
　することができる。また、区分所有法第７条に基づく先取特権の実
　行としての競売（任意競売）することができる。そして、その競売代
　金から滞納管理費等の回収を図るのである。
　　しかし、当該マンション（専有部分）に抵当権が設定されていて、
　抵当権付債権の金額がマンションの時価額を上まわるときは、裁
　判所は競売を認めない。競売代金は先に抵当権者に支払われる
　ので、このような競売を認める意味がないからである。

２　区分所有法59条による競売請求
　(1)　先にも見たが、①区分所有者が、建物の保存に有害な行為
　　その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に
　　反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合に
　　おいて、②その行為による区分所有者の共同生活上の障害が
　　著しく、③他の方法（差止請求、使用禁止請求その他）によって
　　はその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所
　　有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区
　　分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、
　　訴えをもって、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び
　　敷地利用権の競売を請求することができる(区分所有法59条
　　1項)。

　(2)　この競売請求は、先に見た判決に基づく強制競売や先取特
　　権に基づく競売と違って、マンションに対する抵当権付債権の金
　　額が時価額を上回る場合でも、競売手続が行われる。その結果、
　　確実に特定承継人たる買受人が現れるので、その者から滞納管
　　理費等回収できるわけである(区分所有法8条)。

　(3)　 区分所有法59条による競売請求が認められる要件
　　①　長期間の管理費等の滞納は、区分所有法第6条第1項にい
　　　う、区分所有者の共同の利益に反する行為に該当するものとし
　　　ている下級審の判例がある（東京高裁平成18・11・1、東京地
　　　裁平成18・6・27、東京地裁平成24・9・5等）
　　　　具体的には、マンションの規模等によって、「共同利益に反す
　　　る」滞納期間かどうかが判断されると思われる。
　　②　「共同利益に反する」ものと認定されても、その行為による区
　　　分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法（差止請求、
　　　使用禁止請求その他）によってはその障害を除去して共用部
　　　分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図
　　　ることが困難であるときでなければならない。
　　③　①の要件は認めるが、②の要件に該当しないとして、競売を
　　　認めないのが、東京高裁平成18・11・1、東京地裁平成18・6・
　　　27の判決であり、②の要件も認めて競売を認めたのが、東京
　　　地裁平成24・9・5の判決（リゾートマンションに関するもの）で
　　　ある。
　　　　競売を否定した、東京地裁平成18・6・27の判決は、「区分所
　　　有法59条が行為者の区分所有権を剥奪し、区分所有関係から
　　　終局的に排除するものであることからすれば、上記要件に該当
　　　するか否かについては厳格に解すべきであり、滞納した管理費
　　　等の回収は、本来は同法７条の先取特権の行使によるべきであ
　　　って、同法59条１項の上記要件を満たすためには、同法７条に
　　　おける先取特権の実行やその他被告の財産に対する強制執行
　　　によっても滞納管理費等の回収を図ることができず、もはや同条
　　　の競売による以外に回収の途がないことが明らかな場合に限る
　　　ものと解するのが相当である。」として、本件は、未だその要件を
　　　満たしているとは言えないとしている。
　　　　②の要件については、滞納額や他に回収の方法を尽くしたか
　　　どうかとか、かなり細かな事実の認定を行っている。ケースバイ
　　　ケースで判断するしかない。