専任の取引主任者の数の問題

　模擬試験の問題やテキストなどで、「業務に従事する者の数が本店２１名、
支店１２名、取引を行う一定の案内所に６名の場合は、本店に５名、支店に
３名、案内所に１名以上の専任の取引主任者を設置しなければならない。」
としている。

　これ自体は全くその通りで正解である。それでは、この業者の業務に従事
する者の数は全員で何人いるのかというと、２１名＋１２名＋６名＝３９名と
考えているようだ。つまり、案内所の６名について、「本店又は支店に従事す
る者ではなく、一定の案内所に従事するものと考えられる。」というのである。
本店にも支店にも所属しない案内所があるというのである。

　しかし、本店や支店（事務所）から独立した案内所等というものはありえな
い。なぜなら、従業者名簿は事務所ごとに備えるということになっているが、
案内所等の業務に従事する者については、その者の所属する事務所（本店
又は支店）に従業者名簿が置かれているからだ。事務所の専任の取引主任
者の数を計算する場合、その事務所に所属する案内所の従業員も計算に入
れなければならない。もし、本店にも支店にも所属しない案内所等があると
したら、そこの従業者の名簿はどこに備えることになるのか。

　だから、ここでいう案内所は、本店か支店の事務所に所属すること及びそ
の６人は、所属する本店か支店から出向（派遣）している者として考えるべ
きだ。問題文にもその旨を明らかにしなければ誤解を生じるおそれがある。
つまり、支店（又は本店）には、取引を行う一定の案内所があり、支店から
６名が出向（派遣）しているということを明確にすべきである。そうすると、こ
の業者の従業員は、２１名＋１２名（案内所の６名を含む）＝３３名というこ
とになるはずである。そのうえで、冒頭に掲げたように、本店に５名、支店に
３名、案内所に１名以上の専任の取引主任者が必要ということになる。

　以下に簡単な例で説明すると、一つの事務所に業務に従事する者が１２
名いる宅建業者がいるとする。専任の取引主任者は、最低３名必要である。
ところが、この業者が取引をする案内所を設けて、事務所に５名残し、７名
を案内所に出向（派遣）させたとする。

　この事例では、事務所に３名の専任の取引主任者が必要であることに変
わりはない。案内所の７名も事務所の従業者に入るからだ。そして、取引す
る案内所を別個に設けたので、さらに、そこに１名の専任の取引主任者を
設置しなければならなくなる。よって、合計４名の専任の取引主任者を置く
必要がある。

　案内所を事務所に所属しない独立のものと考えると（この考え自体があり
得ないのであるが）、この業者は、事務所に１名、案内所に１名、合計２名
の専任の取引主任者を置けばよいということになる。しかし、案内所を設け
ることによって、逆に、専任の取引主任者の数が少なくてすむという結果に
なる。それは、理論としてあり得ないことであり（この業者の全従業員は１２
名いるのだ。）、また、脱法（案内所等に従業者を多く所属させ、専任の取
引主任者を少なくてすむようにする）に利用されるおそれがあるからだ。

　事務所（本店・支店）と案内所等の違いは、そこに契約を締結することの
できる代理人（政令で定める使用人）がいるか否かである。だから、案内
所等の案件に関する契約は、その案内所が所属する事務所の政令で定
める使用人が業者を代理して契約することになる。
　このことからも、案内所等は事務所に所属するのであり、事務所から独
立して存在するものではないということが導かれる。

　冒頭の問題の解答は、それ自体は誤っていないが、出題者がこの業者
の従業者の数を２１名＋１２名＋６名＝３９名と考えているなら、その考え
は誤りである。