６　団地には、建物の区分所有に関する規定を準用しているが、しかし、
　団地全体に及ぼす必要のないものや、棟ごとに処理すべき事項につ
　いては、前にも述べたが、準用されない。
　　①第三節「敷地利用権」は、団地内に戸建て建物がある場合、敷地
　利用権について、分離処分の禁止等を一般的に準用すべきではない
　からである。
　　②第七節「義務違反者に対する措置」、は、同じ棟の区分所有者が
　これについて判断して決議すべきであり、団地全体で処理すべき問
　題ではない。
　　③第八節「復旧・建替え」の規定の復旧に関する規定は、棟ごとの
　区分所有者によって決定すべきだからである。建替については、別
　個に、法69条、70条に規定を置いた。

７　団地内の建物の建替えに関する決議
　　団地内に、ＡＢＣ３棟の建物がある場合において、区分所有建物
　であるＡ棟を建替えたいと思ったとき、その敷地をＡ棟の所有者だけ
　で所有しているときは、その所有者だけの判断で建替えることがで
　きる。つまり、その棟の区分所有者及び議決権の各５分の４以上の
　多数による決議のみで足りる(区分所有法61条)。
　　しかし、その敷地が団地所有者の共有に属する場合（つまり団地
　全体で共有している場合）は、その棟だけの問題ではなく、団地全
　体の問題となる。そこで、このような場合について建替え決議の手
　続きを定めたのが、法60条、70条である。

　(1)　単一棟の建替え承認決議
　　①　イ、一団地内にある数棟の建物（団地内建物）の全部又は一
　　　部が専有部分のある建物であり、かつ、ロ、その団地内の特定
　　　の建物（特定建物＝建替えようとする建物）の所在する土地（こ
　　　れに関する権利を含む。）が「団地建物所有者の共有」に属す
　　　る場合においては、ハ、団地管理組合の集会において、議決
　　　権（土地等の共有持分の割合で決まる）の４分の３以上の多数
　　　による承認の決議（建替え承認決議）を得たときは、当該特定
　　　建物の団地建物所有者は、建替え（当該特定建物を取り壊し、
　　　かつ、当該土地又はこれと一体として管理若しくは使用をする
　　　団地内の土地に新たに建物を建築すること）ができる(区分所
　　　有法69条1項、2項)。

〇　この建替え承認決議は、議決権のみで足り、団地所有者の数は
　考慮されない。

〇　この建替え承認決議は、「団地内に区分所有建物が１棟以上あ
　ること」、「建替えようとする建物の敷地が団地建物所有者の共有
　に属すること」、「団地管理組合の集会で議決権の４分の３以上の
　決議があること」の３つの要件が必要。

　②　以上は、団地管理組合の建替え承認決議の問題であり、その
　　前提に、
　　イ　建替えたいと思っている当該特定建物＝建替えようとする建
　　　物が区分所有建物である場合、その建替え決議（区分所有法61
　　　条の５分の４の決議）又はその区分所有者の全員の同意がある
　　　こと。
　　ロ　当該特定建物が区分所有建物以外の建物である場合　その所
　　　有者の同意があることが必要である(区分所有法69条1項1号、
　　　2号)。

〇　建替えようとする建物について、まず、①その建替えの要件を満
　たしておいて、さらに、②団地管理組合の建替え承認決議が必要で
　ある。
　　
　　③　建替え承認決議においては、当該特定建物（建替えの対象とな
　　　っている建物）の団地建物所有者は、建替え承認決議においては、
　　　いずれもこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなされ
　　　る(区分所有法69条3項本文)。
　　　　棟の集会で建替えが決まった以上、建替え承認決議においては、
　　　反対に回ることを認めないとしたわけである。

　　④　建替え承認決議の集会の招集は、当該集会の会日より少なくと
　　　も２月前に、議案の要領のほか、新たに建築する建物の設計の概
　　　要をも示して発しなければならない(区分所有法69条4項本文)。

　　⑤　建替え承認決議に係る建替えが当該特定建物以外の建物の建
　　　替えに特別の影響を及ぼすべきときは、その影響を受ける建物の
　　　区分所有者全員の議決権の４分の３以上の議決権を有する区分所
　　　有者（建物が専有部分のある建物以外の建物である場合　その建
　　　物の所有者）が当該建替え承認決議に賛成しているときに限り、当
　　　該特定建物の建替えをすることができる(区分所有法69条5項)。

　(2)　複数棟の一括建替え承認決議
　　　①　建替えが検討されている特定建物が２以上ある場合、(1)で見
　　　　たように、単棟ごとの建替え承認決議に付すこともできるが、２以
　　　　上の特定建物の団地建物所有者は、各特定建物の団地建物所
　　　　有者の合意により、当該２以上の特定建物の建替えについて一括
　　　　して建替え承認決議に付することができる(区分所有法69条6項)。

　　②　当該特定建物が専有部分のある建物であるときは、当該特定建
　　　物の建替えを会議の目的とする集会(区分所有法62条1項)におい
　　　て、当該特定建物の区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多
　　　数で、当該２以上の特定建物の建替えについて一括して建替え承
　　　認決議に付する旨の決議をすることができる。この場合において、
　　　その決議があったときは、当該特定建物の団地建物所有者（区分
　　　所有者に限る。）の合意（一括建替え承認決議に付すための合意）
　　　があつたものとみなされる(区分所有法69条7項)。

　(2)　団地内の区分所有建物の一括建替え決議
　　　　団地内の区分所有建物をそれぞれ棟ごとの判断によって建替え
　　　ることもできるが、団地内の区分所有建物を全部まとめて建替える
　　　こともできる。
　　　　一斉に建替えるためには、以下の要件が必要である(区分所有
　　　法70条)。
　　　①　イ、団地内建物の全部が専有部分のある建物（区分所有建物）
　　　　であること。
　　　　　ロ、当該団地内建物の敷地（これに関する権利を含む）が当該
　　　　団地内建物の区分所有者の共有に属すること。
　　　　　ハ、各棟の管理を団地管理組合で行う旨の団地管理規約が定
　　　　められていること。

〇　このハの要件は、先に述べた、４の団地規約の設定の特例②の第
　二の規約の制定である(区分所有法68条1項2号)。

　　②　以上の要件を満たした上で、団地管理組合の集会で、団地内の
　　　全区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数で、当該団地
　　　内建物につき一括してその全部を取り壊し、建物を建替える旨の
　　　決議（一括建替え決議）をすることができる(区分所有法70条1項
　　　本文)。

〇　建替えの承認決議と異なり、建替えそのものの決議であるので、
　区分所有者及び議決権の各５分の４以上となっていいることに注意。

　　③　ただし、全体として５分の４以上の賛成があったとしても、各棟
　　　ごとの区分所有者の意思を無視することはできないので、一括
　　　建替え決議が成立するためには、当該集会において、当該各棟
　　　ごとに、それぞれその区分所有者の３分の２以上の者であって議
　　　決権の合計の３分の２以上の議決権を有するものがその一括建
　　　替え決議に賛成した場合でなければならないとされている(区分
　　　所有法70条1項ただし書)。

〇　これは、一括建替え決議と別個に、棟ごとの集会を開いて、３分
　の２以上の決議が必要というものではないことを注意してほしい。
　一括建替え決議が成立した場合、その決議における各棟ごとの投
　票を集計して、それぞれ３分の２以上の賛成票があったかどうかを
　審査するというものである。

〇　一括建替え決議の「５分の４」議決権は、団地における議決権と
　して土地等の共有持分の割合による。しかし、棟ごとの議決権の３
　の２という場合は、その棟の規約に別段の定めがない限り、その有
　する専有部分の床面積の割合による(区分所有法38条、14条)。

　　④　団地内建物の一括建替え決議においては、次の事項を定めな
　　　ければならない(区分所有法70条3項)。
　　　一　再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要
　　　二　新たに建築する建物（再建団地内建物）の設計の概要
　　　三　団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に
　　　　要する費用の概算額
　　　四　前号に規定する費用の分担に関する事項
　　　五　再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項

　　⑤　一括建替え決議の手続きに関しては、一棟の区分所有建物の
　　　建替えに関する「招集手続」、「売渡し請求」等多くの規定が準用
　　　されている。

エースビジネス学院のホームページ
http://www.acebusinessgakuin.com 

３　団地共用部分
　　２で見た区分所有法66条は、団地について規約共用部分の規定を
　準用する規定はない。したがって、団地においては規約共用部分とい
　うことはない。
　　しかし、団地所有者が共用する建物は必要であり、団地共用部分を
　定めているのが、区分所有法67条である。
　①　そこで、一団地内の附属施設たる「建物」（第一条に規定する建物
　　の部分を含む。）は、「団地規約」により団地共用部分とすることがで
　　きる。例えば、団地の附属施設としての集会所や管理棟が団地共用
　　部分として考えられる。また、団地内の区分所有建物の専有部分（管
　　理室・管理人室）を団地共用部分とすることができる(区分所有法67
　　条1項)。

〇　団地共用部分とすることができるのは、「建物」であり、建物ではない
　施設は団地共用部分とすることができない。また、団地共用部分とする
　ことができるのは、「団地所有者全員の共有に属する建物」でなければ
　ならない。団地所有者の一部の者の共有に属する建物は、団地共用部
　分とすることはできない。つまり、団地においては、一部団地共用部分
　は認められない。

　②　団地規約で団地共用部分と定めた場合、その旨の登記をしなけれ
　　ば、これをもって第三者に対抗することができない(区分所有法67条
　　1項ただし書)。

　③　団地共用部分の持分は、規約に別段の定めがない限り、建物(戸
　　建ての場合）又は専有部分（マンションの場合）の床面積の割合によ
　　る(区分所有法67条3項、14条1項、4項)。

　④　一団地内の数棟の建物の全部を所有する者は、公正証書により、
　　前項の規約を設定することができる。つまり、団地の分譲業者が分
　　譲前に団地共用部分の定めを公正証書により作成できるとした。

４　団地規約の設定の特例
　①　団地内の土地又は附属施設が団地建物所有者の共有に属す
　　る場合、共有者全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有
　　部分のある建物の管理を行うための団体を構成する(区分所有
　　法65条)。そして、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置く
　　ことができる(区分所有法65条による準用)。
　　　一般的に団地の規約の設定、変更又は廃止は、団地建物所有
　　者及び議決権の各４分の３以上の多数による団地の集会の決が
　　必要である。

　②　区分所有法68条1項は、「団地建物所有者の一部に属する物に
　　ついて」、団地で管理できる場合について定めた。本来なら、これを
　　共有する者（棟）単位で管理すべきであるが、一定の手続きを経て
　　団地規約を定めて、団地で管理できることにしたわけである。
　　　第一に、当該団地内の一部の建物の所有者（専有部分のある建
　　物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土
　　地又は附属施設（専有部分のある建物以外の建物の所有者のみ
　　の共有に属するものを除く。）(区分所有法68条1項1号)。例えば、
　　10棟からなる団地で、５棟ずつに分けて敷地が区分されており、そ
　　の間に10棟全員の共有に属する通路がある場合、その通路を核
　　として10棟全員の団地が成立する。このような場合、団地規約で
　　敷地全体を管理できることになる。駐車施設等が、一部の団地所
　　有者の共有に属している場合等も同じように団地規約で敷地全体
　　を管理できることになる。
　　　ただし、土地又は附属施設が戸建て建物の所有者のみの共有に
　　属している場合は除かれるとされている。次の第二で述べるように、
　　戸建て建物については、団地管理組合で管理できないので、戸建
　　て建物の共有に属する土地（敷地）や附属施設についても団地の
　　管理から除外したのである。
　　　第二に、当該団地内の専有部分のある建物である(区分所有法
　　68条1項2号)。
　　　これは区分所有建物であり、本来なら、各棟の区分所有者がこ
　　れを管理すべきものであることは、言うまでもない。しかし、団地に
　　おいては、団地全体で統一的な管理をすることが必要であり、合
　　理的である場合があるので、このような規約の制定を定めたので
　　ある。
　　　なお、戸建て建物は入っていないから、戸建て建物を団地の管
　　理とすることはできない。

〇　マンションの管理の適正化の推進に関する法律は、マンションの
　適正な管理をするために定められた。そして、マンションの定義とし
　て、①「二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供す
　る専有部分」のあるもの（区分建物）並びにその②敷地及び③附属
　施設をマンションとしている。
　　さらに、団地の場合、団地建物所有者（区分建物と戸建て建物）
　の共有に属する①土地又は②附属施設もマンションであるが、団
　地内の「戸建て建物」はマンションではないとされている(同法2条
　1号イ、ロ)。
　　これは、区分所有法上、団地内の戸建て建物については、団地
　の管理の目的とすることができないとされているから（つまり、その
　管理はあくまで、戸建て建物の所有者が行うから）、適正化法にお
　いても、マンションの定義から外しているのである。

　　③　特例の団地規約設定手続
　　　　一般的な規約設定決議があった上で（２の④、４の①参照）、
　　　以下の要件が必要である。
　　　　第一の土地又は附属施設にあっては当該土地の全部又は
　　　附属施設の全部につきそれぞれ共有者の４分の３以上でその
　　　持分の４分の３以上を有するものの同意が必要である。つまり、
　　　団地全体集会の決議で、４分の３以上の決議があったとしても、
　　　さらに、附属施設を共有する共有者・持分の４分の３以上の賛
　　　成があったかどうかを調べる必要があるわけである。
　　　　第二の場合、その全部（全ての棟）につきそれぞれ集会にお
　　　ける区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による決
　　　議があることを要する。１棟でも決議がなければ、団地管理組
　　　合で棟を管理することはできない。
　　　　なお、建物の一部共用部分に関する事項で区分所有者全員
　　　の利害に関係しないものについては、一部共用部分を共用す
　　　べき区分所有者の４分の１を超える者又はその議決権の４分
　　　の１を超える議決権を有する者が反対したときは、議決権は成
　　　立しない(区分所有法68条2項)。
　　　　第二の場合、この全ての棟の決議と団地管理規約の制定決
　　　議があって、はじめて効力が生ずる。

〇　一団地内では、団地単位で管理するか、棟単位で管理するかは、
　どちらかを決定すべきであって、ある部分は棟単位で管理、ある部
　分は団地単位で管理、と選択することは認められないと解されてい
　る。例えば、第一の場合、附属施設の一部だけを管理するとか、第
　二の場合、数棟の区分建物のうち１棟だけを管理するとかはできな
　い。

〇　このような手続きで団地規約を定めると、それ以外に棟管理組
　合の規約は不要である。もちろん、棟管理組合は存続し、棟管理
　組合ごとに決すべき事項はある。例えば、義務違反者に対する措
　置や建物が滅失した場合の復旧などは棟単位の決議で決する。
　しかし、これらに関する棟総会についても、団地管理組合で定めれ
　ば、一々棟管理組合の規約で定める必要はない。
　　標準管理規約の団地型においては、第８章に「棟総会」の項を設
　けている。

エースビジネス学院のホームページ
http://www.acebusinessgakuin.com 

１　団地の成立
　　一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は附属施設
　（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分の
　ある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合には、それら
　の所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内
　の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体
　を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、
　及び管理者を置くことができる(区分所有法65条)。つまり、団地管理
　組合の成立である。

〇　団地建物所有者というのは、１棟の区分所有建物における「区分
　所有者」に代わる用語であり、団地特有の用語であるので、その意味
　をしっかりと理解すること。土地等を共有する建物（戸建てと区分所
　有建物）の所有者である。
　　団地が成立するためには、①一団地内に数棟の建物があること、
　②その団地内の土地又は附属施設がそれらの建物所有者の共有に
　属することが必要である。
　　①　数棟の建物は、区分所有建物に限らず戸建て建物でもよい。し
　たがって、戸建て建物のみが数棟ある場合に、①戸建て建物の所有
　者全員で土地又は附属施設を共有する場合には、その土地又は附
　属施設を管理するため、団地管理組合が成立する。その他、②戸建
　てと区分所有建物、③区分所有建物のみの団地が成立する。

〇　団地内に区分所有建物が存在する場合、団地管理組合と棟ごと
　の管理組合が併存することになることを理解すること。また、土地や
　附属施設の共有状態によっては、複数の団地管理組合が重畳的に
　成立することに注意すること。
　　後に述べるように、①第三節「敷地利用権」、②第七節「義務違反
　者に対する措置」、③第八節「復旧・建替え」の規定は団地に適用
　されないので、これらは棟ごとに処理されることになるが、建替えに
　ついては、団地について特別の規定が置かれている。

　　②　区分所有法は、第二章として「団地」について規定しているが、
　　　第一章の「建物の区分所有」に関する多くの規定を準用するとし
　　　ている。建物の区分所有「等」に関する法律は、区分所有建物だ
　　　けについて規定しているわけではないのである。

２　建物の区分所有に関する規定の準用(区分所有法66条)
　①　先取特権・特定承継人の責任
　②　団地管理物の変更・管理
　　　土地等（共有の土地と附属施設のこと）の共有物や団地規約に
　　よって団地の管理目的物とされた物（この団地規約によって団地
　　の管理目的物にされた物(区分所有法68条1項1号、2号)につい
　　ては、後に詳しく述べる。）変更・管理に関する決議要件、保存行
　　為に関しては共有者が単独でできることなどが準用されている。

　③　団地の管理者
　　　団地建物所有者は、団地の管理者を選任・解任できる。団地の
　　管理者の権限は、団地の管理目的物を保存し、集会の決議を実
　　行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
　　団地の管理者は、その職務関し団地建物所有者を代理する。ま
　　た、団地建物所有者のため原告・被告となる。
　　　管理所有の規定(区分所有法27条)の準用はない。

　④　団地の規約
　　　団地の管理目的物に関する管理又は使用に関する団地建物所
　　有者相互間の事項は、規約で定めることができる。団地の規約の
　　設定、変更又は廃止は、団地建物所有者及び議決権の各４分の
　　３以上の多数による団地の集会の決が必要である。
　　　ただし、後にも述べるが、68条1項各号に掲げる物について規
　　約を設定するには、これらの共有者の特別多数の同意等が必要
　　である。
　　　規約の保管及び閲覧に関する規定も準用されている。

　⑤　団地の集会
　　　団地の集会は、毎年１回、団地の管理者（団地管理者）が招集す
　　る。
　　　各団地建物所有者の議決権は、土地等（これらに関する権利を含
　　む）の持分の割合による。ここでいう土地等というのは、全員の共有
　　に係る土地と附属施設である。
　　　集会の招集・通知、議事、議事録、書面決議等も準用されている。

　⑥　団地の規約や集会の決議の効力は、団地建物所有者の特定承
　　継人対してもその効力を生ずる。

　⑦　団地管理組合法人も認められる。

〇　団地には建物区分所有の規定が準用されているが、建物区分所
　有の規定は、多く読み替えたうえで準用されている場合が多い。団地
　は、戸建ての建物もあり、また、団地の性格から、用語を読み替える
　必要がある。団地の規定が分かりにくいというのは、これも一因であ
　る。

〇　団地においては、「区分所有者」に代わって、「団地建物所有者」
　となっている。区分所有者は１棟の建物の場合についてのみ適用さ
　れるものであり、団地では、団地建物所有者という。団地建物所有
　者とは、先にも見たが、土地等を共有する建物（戸建てと区分所有
　建物）の所有者のことである。

〇　集会の決議は、区分所有者及び議決権の各４分の３、過半数な
　どとなっているが、団地の集会においては、「団地建物所有者」及び
　議決権となる。ここでの議決権とは、２の⑤で見た、土地等（共有の
　土地と附属施設のこと。これらに関する権利を含む）の持分の割合
　により決まる。