2014年 1月の記事一覧
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14年01月24日 21時33分00秒
Posted by: mansyonkanrisi
【問 26】 正解 １
○１ 正しい。道路交通法違反により罰金の刑に処せられても、免許の欠格要件で
はなく(業法5条1項3号の2参照)、Ａ社の免許は取り消されることはない。
×２ 誤り。刑法第222条（脅迫）の罪により罰金の刑に処せられた場合、免許の
欠格要件に該当する。宅建業者の単なる使用人と異なり、宅建業を行う支店の代
表者（政令で定める使用人である）が免許の欠格要件に該当するようになった場
合、会社の免許は取り消される(業法5条1項3号の2、7号)。
×３ 誤り。刑法第208条の3（凶器準備集合及び結集）の罪により罰金の刑に処せ
られた場合、免許の欠格要件に該当する。法人の役員（非常勤も含まれる）が免許
の欠格要件に該当するようになった場合、法人（会社など）の免許は取り消される
(業法5条1項3号の2、7号)。
×４ 誤り。懲役の刑に処せられた場合、どのような犯罪であっても免許の欠格要
件に該当する(業法5条1項3号)。そして、法人の役員が懲役刑に処せられて、実刑
ではなく、執行猶予が付されても、法人の免許は取り消される(同7号)。
免許を受けた後に免許の欠格事由が発生した場合には、免許の取消事由になるとい
うことを理解してほしい。
【問 27】 正解 １
○１ 正しい。宅建業者は、免許の取消処分（処分の理由は問わない）を受けた場
合であっても、営業保証金を取り戻すことができる(業法30条1項)。
×２ 誤り。信託業法の免許を受けた信託会社は、国土交通大臣に届け出ることに
よって国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなされる(業法77条)。このよう
に信託会社は、免許を受けていないため免許に関する規定は適用されない。よっ
て、免許を取り消されることはない。業務停止処分などは受ける。
×３ 誤り。宅建業者が、本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場
合、遅滞なく、従前の本店の最寄りの供託所に対し、営業保証金の保管換えを請
求しなければならないのは、金銭のみで供託している場合である(業法29条1項)。
それ以外の場合には、一度、新しい本店の最寄りの供託所に供託をしなければな
らない。
×４ 誤り。宅建引業者は、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事か
ら、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなった旨の通知を受けた
ときは、「供託額に不足を生じた日」からではなく、免許権者から補充供託の通
知書の送付を受けた日から2週間以内に、その不足額を供託しなければならない
(業法28条1項)。
【問 28】 正解 ２
×ア 誤り。指定流通機構に登録した宅建業者は、登録にかかる契約が成立したと
きは、遅滞なく、登録番号、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機
構に通知しなければならない(規則15条の11)。売主及や買主の氏名は通知事項
ではない。
○イ 正しい。宅建業者は、売買等の媒介契約を締結し依頼者に対して宅地・建物
を売買すべき価額又はその評価額（交換の場合である）について意見を述べるとき
は、その根拠を明らかにしなければならない(業法34条の2第2項)。
○ウ 正しい。専任媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えることはできない(業法34条
の2第3項)。この有効期間は、依頼者の申出により更新することができるが、更新
の時から3月を超えることができない(業法34条の2第4項)。
以上より、正しいものは、イとウの二つであり、２が正解。
【問 29】 正解 ２
×１ 誤り。重要事項の説明義務は宅建業者に義務付けられているのであり、宅建
業者でない者が売主となる場合、重要事項の説明義務はない。買主となろうとする
者は、例え宅建業者であっても重要事項の説明義務はない(業法35条1項)。設問の
ような取引においては、重要事項の説明は必要ないのである。
○２ 正しい。建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒
介をする宅建業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管
理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければな
らない(業法35条1項6号、規則16条の2第8号、業法35条1項14号、規則16条の4の
3第12号)。
×３ 誤り。区分所有建物の売買において、売主が宅建業者である場合（買主が業
者であろうがなかろうが同じこと）、当該売主は当該買主に対し、当該一棟の建物
に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額（マンション全体の積立金総
額のこと）及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額の説明の他、滞納
（積立金総額の滞納額と売買の対象となる専有部分に係る滞納額の双方）があれ
ば、その額について説明をしなければならない。
×４ 誤り。宅建業者間の売買契約においても、当該売主は当該買主に対し、供託
所等の説明をするようにしなければならない(業法35条の2)。
【問 30】 正解 ４
×１ 誤り。宅建業者間の宅地又は建物の売買おいても、重要事項説明は行わなけ
ればならない。そして、重要事項の説明は書面を交付してしなければならない(業
法35条1項)。
×２ 誤り。宅建業者が、取引主任者をして取引の相手方に対し重要事項説明をさ
せる場合、当該取引主任者は、取引の相手方から請求がなくても、宅地建物取引
主任者証を相手方に提示しなければなない(業法35条4項)。この点は正しい。し
かし、提示しなかったときは、「20万円以下の罰金」ではなく、「10万円以下の
過料」に処せられることがある。
×３ 誤り。建物（昭和56年5月31日以前に新築）が、一定の者(指定確認検査機関、
建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体)による耐震診断を受けたもので
あるときは、宅建業者は、売買・交換の媒介に限らず、貸借の媒介の場合にもその
内容を重要事項説明において説明しなければならない(業法35条1項14号、規則16
条の4の3第5号)。
○４ 正しい。宅建業者は、重要事項説明において、取引の対象となる宅地又は建
物が、津波防災地域づくりに関する法律の規定により指定された津波災害警戒区域
内にあるときは、その旨を説明しなければならない(業法35条1項14号、規則16条
の4の3第3号)。
【問 31】 正解 ２
×ア 誤り。自ら貸主として契約を締結した場合、それは宅建業に該当せず、例え
貸主が宅建業者(宅建業と賃貸業を兼業しているわけである)であっても、その相
手方に37条書面を交付する義務はない。宅建業者が賃貸借契約を媒介する場合に
は、媒介は宅建業に該当し、媒介業者は、貸主借主双方に対して37条書面を交付
しなければならないことと区別して理解すること。また、宅建業者が自ら売主
（又は買主）として契約を締結（宅建業である）した場合、その相手方に37条書
面を交付しなければならないことも理解すること。
○イ 正しい。宅建業者は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場
合に、当該売買契約の各当事者のいずれに対しても、37条書面を交付しなければ
ならない。重要事項説明と異なることに注意。
○ウ 正しい。宅建業者は、建物の売買（貸借）に関し、その媒介により契約が成
立した場合に、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め（危険負担の
特約である）があるときは、その内容を記載した37条書面を交付しなければなら
ない。
×エ 誤り。宅建業者間の売買においては、売主は買主に対し、買主は売主に対し、
37条書面を交付しなければならない。重要事項説明と異なり、買主が宅建業者で
あれば、相手方である売主に対して37条書面の交付が必要であることに注意。そ
して、宅建業者間の売買を媒介した宅建業者は、売主と買主に37条書面の交付が
必要である（イ参照）。
以上により、正しいものの組み合わせは、イとウであり、２が正解。
【問 32】 正解 ２
×ア 違反する。未完成で、かつ、建築確認の済んでいない建物については、宅建
業に関する全ての広告が禁止されている(業法33条)。
○イ 違反しない。アで見たように、未完成で、かつ、建築確認の済んでいない建
物については、宅建業に関する全ての広告が禁止されている(業法33条)が、貸借
（賃貸借と使用貸借）の代理・媒介そのものは禁止されていないことに注意(業法
36条)。つまり、貸借の代理・媒介を広告なくしてすることは違法ではないのであ
る。
○ウ 違反しない。建築確認が済んでいれば、未完成の建物であっても、宅建業の
契約の締結の制限(業法36条)はなくなる。広告についての制限もなくなる(業法
33条)。また、建築確認がなくても、建物が完成すると、広告の制限も、取引の制
限も同じようになくなることに注意。
×エ 違反するアで見たように、未完成で、かつ、建築確認の済んでいない建物に
ついては、宅建業に関する全ての広告が禁止されている(業法33条)。
以上より、違反しないものの組み合わせは、イとウであり、２が正解。
【問 33】 正解 ２
×１ 誤り。管理組合の総会の議決権に関する事項については、重要事項の説明事
項に入っていない(業法35条)。
○２ 正しい。分譲マンションの売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関す
る法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めがあればその内容、ま
だ、案の段階であれば、その案の内容を説明しなければならない(業法35条1項6
号、規則16条の2第2号)。
×３ 誤り。建物の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建ぺ
い率に関する制限については、その説明をする必要はない(業法35条1項2号、施
行令3条)。容積率や建ぺい率は、土地についての制限であり、土地の売買・貸借、
建物の売買には必要であるが、建物の貸借には必要がないからである。
×４ 誤り。建物（マンションも含む）の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受
される金銭の定めがあるときは、その金銭の額、授受の目的を説明しなければな
らない(業法35条1項7号)。しかし、保管方法については説明の必要はない。そも
そもこれらの金銭を保管しておく必要もない。
【問 34】 正解 ３
×１ 誤り。喫茶店において買受けの申込みをした場合（買主が自ら指定した場合
でも同じこと）、クーリング・オフの適用があり、買主は契約を解除できる。売主
は、既に支払われている手付金等の一切の金銭を返還しなければならない(業法37
条の2第3項)。契約の無条件の解除等を認めているのである。
×２ 誤り。ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをした場合、クーリング・オ
フの適用がある。ただし、その際にクーリング・オフについて書面で告げられ場合
には、告げられた日から起算して８日を経過すると、契約の解除等はできなくなる
(業法37条の2第1項1号)。したがって、月曜日に告げられた場合には、翌週の月曜
日までに契約の解除をすることができるのである。火曜日にはできなくなる。
○３ 正しい。売主より当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていな
い宅建業者であるハウスメーカーの事務所において買受けの申込みをした場合、ク
ーリング・オフの適用がある(規則16条の5参照)。その際、クーリング・オフにつ
いて書面で告げられているが、２で見たように、その6日後に、Ｂが契約の解除の
書面をＡ社に発送しているので、Ｂは売買契約を解除することができる。８日以内
に解除等の書面を発すれば、その効力が認められる(業法37条の2第2項)。発信主
義である。
×４ 誤り。申込みをした場所が、10区画の宅地を販売する案内所で土地に定着す
る案内所であれば、クーリング・オフの適用はないが、テント張りの案内所であ
るので、クーリング・オフの適用がある(規則16条の5)。その後、事務所で契約を
締結した場合でも、クーリング・オフの適用はある。代金全額を支払っても、さら
に、物件の引渡しがなければ、買主は、契約の解除ができる(業法37条の2第1項2
号)。売主は契約の解除を拒むことができない。
【問 35】 正解 ２
×ア 記載事項ではない。保証人の氏名及び住所は記載事項ではない。
○イ 記載事項である。建物の引渡しの時期は必要的な記載事項である。
○ウ 記載事項である。借賃の額並びにその支払の時期及び方法は必要的な記載事
項である。
×エ 記載事項ではない。媒介に関する報酬の額は媒介書面の記載事項である。
×オ 記載事項ではない。借賃以外の金銭の授受に関する定めがある場合、その額、
授受の時期・目的は記載事項であるが、授受の方法は記載事項ではない。
以上よりイとウが正しく、２が正解。
【問 36】 正解 ３
×１ 違反する。Ａ社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の前に、私道
の負担に関する事項について重要事項として説明する義務がある(業法35条1項3
号)。
×２ 違反する。Ａ社は、契約が成立する前に、営業保証金を供託している供託所
及びその所在地を説明するようにしなければならない(業法35条の2第1号)。
○３ 違反しない。37条書面に記名押印をした取引主任者がその書面を交付する必
要はなく、取引主任者ではない従業員に37条書面を交付させても違反しない。
×４ 違反する。宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に瑕疵担保に関する特約
があった場合、宅建業者間の取引であっても、当該特約の内容について37条書面
へ記載しなければならない(業法37条1項11号)。
【問 37】 正解 １
5,100万円×３％＋６万円＝159万円。媒介の場合には、これに消費税５％をか
けると、166万9,500円となる。そして、代理の場合には、159万円×２×消費税
５％＝3,339,000である。また、Ａ社Ｃ社の合計額は、159万円×２にそれぞれの
消費税を加えた額を超えてならない。
×ア 違反する。Ａ社Ｃ社とも、報酬の限度額を超えるし、両社の合計額も超え
る。
×イ 違反する。Ａ社Ｃ社の合計額が限度額を超えている。
○ウ 違反しない。Ａ社はＢから1,660,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＤから
1,669,500円を報酬として受領しているので、限度額を超えていない。Ｄの特別
の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用50,000円について、
報酬と別個に受領できる。
以上より、違反しないものは、ウの一つであり、１が正解。
【問 38】 正解 ２
×ア 誤り。業者が売主で、買主が業者でない場合、瑕疵担保責任について民法の
規定より買主に不利な特約は無効となるが、例外的に売主が瑕疵担保責任を負う
期間を物件の引渡しから２年以上とする特約は有効である(業法40条1項、2項)。
したがって、設問で、瑕疵内容を限定せず、「引渡しから２年以内に発見された
瑕疵についてのみ責任を負うという」とい特約があった場合には、引渡しから２
年以内に瑕疵担保の責任を追求しなければならず、引渡しから２年を経過すると
瑕疵担保責任は負わない趣旨と解すべきであるから、特約は有効と解すべきであ
る。しかし、建物の構造体力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うという
ような限定は買主に不利であり、この特約は無効である。
○イ 正しい。業者が売主で、買主が業者でない場合、当事者の債務の不履行を理
由とする契の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額は、代金の２割を超え
て定めることができない(業法38条1項)。設問は、代金3,500万円であるから、
700万円とする特約を定めることができる。
×ウ 誤り。業者が売主で、買主が業者でない場合、代金の２割を超える手付けを
受領することはできない(業法39条1項)。そして、その手付けがいかなる性質のも
のであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し
て、売主はその倍額を償還して、契約の解除ができる(同2項)。そして、この２項
の規定に反する特約で、買主不利な特約は無効となる(同3項)。以上より、売主は
買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払って解除できるという特約は有効
であるが、買主は手付金の放棄のみで解除できるのに、さらに中間金も放棄して契
約を解除できる旨の特約は、買主に不利な特約であり、無効である。
以上より、誤っているものは、アとウの二つであり、２が正解。
【問 39】 正解 １
○１ 正しい。保証協会は、社員の取り扱った宅建業に係る取引に関する苦情につ
いて、宅建業者の相手方等からの解決の申出及びその解決の結果を社員に周知させ
なければならない(業法64条の5第1項、4項)。苦情の解決は必須業務である。
×２ 誤り。宅建業者が保証協会に加入した場合、「宅建業者ではなく」、保証協
会は、直ちに、その旨を社員である宅建業者が免許を受けた国土交通大臣又は都
道府県知事に報告しなければならない(業法64条の4第2項)。
×３ 誤り。保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る
社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を、保証協
会に納付するように通知しなければならない(業法64条の10第1項)。「供託すべき
ことを通知」するものではない。
×４ 誤り。宅建業者で保証協会に加入しようとする者は、「その加入の日から2週
間以内に」、ではなく、加入しようとする日までに、弁済業務保証金分担金を保証
協会に納付しなければならない(業法64条の9第1項)。
【問 40】 正解 ３
×１ 誤り。業者が売主で、買主が業者でない場合、未完成物件の売買契約におい
ては、代金の５％又は1,000万円を超える手付金等を受領する場合、手付金等の保
全措置を講じなければならない(業法41条1項)。4,000万円の代金に対して、300
万円の手付金を受領する場合、保全措置が必要である。しかし、未完成物件の保全
措置はについては、銀行等による連帯保証と保険事業者による保証保険しか認めら
れていない。指定保管機関による保管による保全措置は、完成物件についてのみ認
められているのである。
×２ 誤り。保全措置の義務を負うのは、売主である宅建業者であり、販売代理の
依頼受けた業者や媒介の依頼を受けた業者には、保全措置の義務はない(業法41
条1項)。
○３ 正しい。業者が売主で、買主が業者でない場合に保全措置の義務が生ずる
のであり、業者間の売買においては、手付金等の保全措置の義務はない(業法78
条2項)。
×４ 誤り。未完成物件の売買契約において、代金4,000万円である場合には、
200万円を超えれば保全措置が必要である。100万円の手付金を受領した段階で
は保全措置は必要でないが、200万円の中間金を受領した段階で、その前の手付
金と合わせて５％を超えることになるので、保全措置が必要である。この場合、
前に受け取った手付金と中間金の合計300万円について保全措置が必要である。
【問 41】 正解 ２
×１ 誤り。宅建業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備えなけれ
ばならない(業法49条)。当該帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディ
スクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンターを用いて紙
面に印刷することが可能なときは、当該帳簿の記載に代えることができる(規則
18条2項)。
○２ 宅建業者は、事務所に宅地建物取引業者免許証を掲げる義務はない。しか
し、国土交通省令で定める標識は、事務所ごとに（主たる事務所とすべての従た
る事務所に）掲げなければならない(業法50条1項)。もちろん、それ以外のとこ
ろにも掲げる必要がある。
×３ 誤り。宅建業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備えなければ
ならない。この点は１で述べた通りである。しかし、宅建業に関し取引のあった
場合、「その月の翌月１日までに、」ではなく、取引のあったつど、その年月日
等一定の事項を記載しなければならない(業法49条)。
×４ 誤り。宅建業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させな
ければならない(業法48条1項)。宅地建物取引主任者証と従業者証明書は別物であ
り、取引主任者証をもって代用することはできない。
【問 42】 正解 ２
×１ 誤り。取引主任者が、他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義
を使用して取引主任者である旨の表示をした場合（名義貸しである）、指示を受け
ることもあるし、事務の禁上の処分を受けることもある(業法68条1項、2項)。
○２ 正しい。宅地建物取引主任者証が、不正の手段により交付を受けたものであ
るときは、登録の消除処分の対象である(業法68条の2第1項3号)。しかし、消除処
分ができるのは、登録をした甲県知事しかできない。乙県知事から登録の消除処分
されることはない。
×３ 誤り。取引主任者が、取引主任者として行う事務の禁上の処分を受け、当該
処分に違反した場合、登録の消除処分の対象である(業法68条の2第1項4号)。どの
知事が事務の禁止処分をした場合でも、登録をした甲県知事は、登録の消除処分を
することができる。
×４ 誤り。取引主任者は、乙県内の業務に関し、甲県知事又は乙県知事から報告
を求められることはある(業法72条3項)。この点は正しい。しかし、乙県知事から
必要な指示を受けることもある(業法68条3項)。
【問 43】 正解 ４
×１ 誤り。甲県知事免許業者が、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければな
らないのは、乙県内に事務所（政令使用人を設置する支店などであり、単なる案内
所ではない）を設置する場合である(業法7条1項3号)。単に乙県で取引するからと
いって免許換えをする必要はない。
×２ 誤り。他の知事免許を受けた宅建者業に対して、業務停止又は指示処分をし
た知事は、遅滞なく、その旨を免許をした知事に通知しなければならない(業法
70条3項)。知事から通知であり、業者が届け出るものではない。ちなみに、知事
が大臣免許を受けた宅建業者対して業務停止又は指示処分をしたときは、遅滞な
く、大臣に報告しなければならない(同)。
×３ 誤り。懲役刑に処せられ、その刑の執行を終わった日から５年を経過してい
ない者は、免許の欠格要件に該当する(業法5条1項3号)。そして、法人が免許受け
ようとする場合、免許の欠格要件に該当する者が法人の役員のみならず政令で定め
る使用人であれば、当該法人は免許を受けることができない(業法5条1項7号)。
○４ 正しい。宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明ら
かな者は、それだけで、免許を受けることができない(業法5条1項5号)。
【問 44】 正解 １
×ア 誤り。登録を受けている者は、登録事項に変更があった場合は、遅滞なく、
変更の登録の申請をしなければならない(業法20条)。この点は正しい。しかし、
破産者となった場合はその旨の届出を、「遅滞なく、」ではなく、30日以内に、
登録している都道府県知事に行わなければならない(業法21条)。
×イ 誤り。宅地建物取引主任者証の交付を受けようとする者（宅地建物取引主任
者資格試験合格日から１年以内の者又は登録の移転に伴う者を除く。）は、都道府
県知事が指定した講習を、「交付の申請の90日前から30日前までに」ではなく、
交付の申請前６ヶ月以内に受講しなければならない(業法22条の2第2項)。
×ウ 誤り。宅建業法第35条に規定する事項を記載した書面（重要事項書面）への
記名押印及び同法第37条の定により交付すべき書面（契約書面）への記名押印に
ついては、専任に限らず、一般の取引主任者も行うことができる。
○エ 正しい。取引主任者は、事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引主任者証
をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならないが、提出しな
かったときは10万円以下の過料に処せられることがある(業法22条の2第7項、
86条) 。
以上より、正しいものはエの一つであり、１が正解。
【問 45】 正解 ４
×１ 誤り。宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない買主に新築住宅を販売
する場合、買主に引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託
又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う(住宅瑕疵担保履行
法2条6項2号ロ、11条1項2項)。Ｂが建設業者であり、宅建業者ではないから、
義務を負う。。
×２ 誤り。宅建業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅
販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、「当該基準
日から３週間を経過した日以後、」ではなく、当該基準日の翌日から起算して50
日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはな
らない(住宅瑕疵担保履行法13条本文)。
×３ 誤り。宅建業者は、買主に対する供託所の所在地等について説明する場合、
売買契約を締結する前に、書面を交付してしなければならない(住宅瑕疵担保履
行法15条)。引き渡すまでに行えばよいというのは、誤り。
○４ 正しい。宅建業者が住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床
面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもっ
て1戸と数えることになる(住宅瑕疵担保履行法11条3項、施行令5条)。
エースビジネス学院
民本廣則
○１ 正しい。道路交通法違反により罰金の刑に処せられても、免許の欠格要件で
はなく(業法5条1項3号の2参照)、Ａ社の免許は取り消されることはない。
×２ 誤り。刑法第222条（脅迫）の罪により罰金の刑に処せられた場合、免許の
欠格要件に該当する。宅建業者の単なる使用人と異なり、宅建業を行う支店の代
表者（政令で定める使用人である）が免許の欠格要件に該当するようになった場
合、会社の免許は取り消される(業法5条1項3号の2、7号)。
×３ 誤り。刑法第208条の3（凶器準備集合及び結集）の罪により罰金の刑に処せ
られた場合、免許の欠格要件に該当する。法人の役員（非常勤も含まれる）が免許
の欠格要件に該当するようになった場合、法人（会社など）の免許は取り消される
(業法5条1項3号の2、7号)。
×４ 誤り。懲役の刑に処せられた場合、どのような犯罪であっても免許の欠格要
件に該当する(業法5条1項3号)。そして、法人の役員が懲役刑に処せられて、実刑
ではなく、執行猶予が付されても、法人の免許は取り消される(同7号)。
免許を受けた後に免許の欠格事由が発生した場合には、免許の取消事由になるとい
うことを理解してほしい。
【問 27】 正解 １
○１ 正しい。宅建業者は、免許の取消処分（処分の理由は問わない）を受けた場
合であっても、営業保証金を取り戻すことができる(業法30条1項)。
×２ 誤り。信託業法の免許を受けた信託会社は、国土交通大臣に届け出ることに
よって国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなされる(業法77条)。このよう
に信託会社は、免許を受けていないため免許に関する規定は適用されない。よっ
て、免許を取り消されることはない。業務停止処分などは受ける。
×３ 誤り。宅建業者が、本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場
合、遅滞なく、従前の本店の最寄りの供託所に対し、営業保証金の保管換えを請
求しなければならないのは、金銭のみで供託している場合である(業法29条1項)。
それ以外の場合には、一度、新しい本店の最寄りの供託所に供託をしなければな
らない。
×４ 誤り。宅建引業者は、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事か
ら、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなった旨の通知を受けた
ときは、「供託額に不足を生じた日」からではなく、免許権者から補充供託の通
知書の送付を受けた日から2週間以内に、その不足額を供託しなければならない
(業法28条1項)。
【問 28】 正解 ２
×ア 誤り。指定流通機構に登録した宅建業者は、登録にかかる契約が成立したと
きは、遅滞なく、登録番号、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機
構に通知しなければならない(規則15条の11)。売主及や買主の氏名は通知事項
ではない。
○イ 正しい。宅建業者は、売買等の媒介契約を締結し依頼者に対して宅地・建物
を売買すべき価額又はその評価額（交換の場合である）について意見を述べるとき
は、その根拠を明らかにしなければならない(業法34条の2第2項)。
○ウ 正しい。専任媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えることはできない(業法34条
の2第3項)。この有効期間は、依頼者の申出により更新することができるが、更新
の時から3月を超えることができない(業法34条の2第4項)。
以上より、正しいものは、イとウの二つであり、２が正解。
【問 29】 正解 ２
×１ 誤り。重要事項の説明義務は宅建業者に義務付けられているのであり、宅建
業者でない者が売主となる場合、重要事項の説明義務はない。買主となろうとする
者は、例え宅建業者であっても重要事項の説明義務はない(業法35条1項)。設問の
ような取引においては、重要事項の説明は必要ないのである。
○２ 正しい。建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒
介をする宅建業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管
理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければな
らない(業法35条1項6号、規則16条の2第8号、業法35条1項14号、規則16条の4の
3第12号)。
×３ 誤り。区分所有建物の売買において、売主が宅建業者である場合（買主が業
者であろうがなかろうが同じこと）、当該売主は当該買主に対し、当該一棟の建物
に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額（マンション全体の積立金総
額のこと）及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額の説明の他、滞納
（積立金総額の滞納額と売買の対象となる専有部分に係る滞納額の双方）があれ
ば、その額について説明をしなければならない。
×４ 誤り。宅建業者間の売買契約においても、当該売主は当該買主に対し、供託
所等の説明をするようにしなければならない(業法35条の2)。
【問 30】 正解 ４
×１ 誤り。宅建業者間の宅地又は建物の売買おいても、重要事項説明は行わなけ
ればならない。そして、重要事項の説明は書面を交付してしなければならない(業
法35条1項)。
×２ 誤り。宅建業者が、取引主任者をして取引の相手方に対し重要事項説明をさ
せる場合、当該取引主任者は、取引の相手方から請求がなくても、宅地建物取引
主任者証を相手方に提示しなければなない(業法35条4項)。この点は正しい。し
かし、提示しなかったときは、「20万円以下の罰金」ではなく、「10万円以下の
過料」に処せられることがある。
×３ 誤り。建物（昭和56年5月31日以前に新築）が、一定の者(指定確認検査機関、
建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体)による耐震診断を受けたもので
あるときは、宅建業者は、売買・交換の媒介に限らず、貸借の媒介の場合にもその
内容を重要事項説明において説明しなければならない(業法35条1項14号、規則16
条の4の3第5号)。
○４ 正しい。宅建業者は、重要事項説明において、取引の対象となる宅地又は建
物が、津波防災地域づくりに関する法律の規定により指定された津波災害警戒区域
内にあるときは、その旨を説明しなければならない(業法35条1項14号、規則16条
の4の3第3号)。
【問 31】 正解 ２
×ア 誤り。自ら貸主として契約を締結した場合、それは宅建業に該当せず、例え
貸主が宅建業者(宅建業と賃貸業を兼業しているわけである)であっても、その相
手方に37条書面を交付する義務はない。宅建業者が賃貸借契約を媒介する場合に
は、媒介は宅建業に該当し、媒介業者は、貸主借主双方に対して37条書面を交付
しなければならないことと区別して理解すること。また、宅建業者が自ら売主
（又は買主）として契約を締結（宅建業である）した場合、その相手方に37条書
面を交付しなければならないことも理解すること。
○イ 正しい。宅建業者は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場
合に、当該売買契約の各当事者のいずれに対しても、37条書面を交付しなければ
ならない。重要事項説明と異なることに注意。
○ウ 正しい。宅建業者は、建物の売買（貸借）に関し、その媒介により契約が成
立した場合に、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め（危険負担の
特約である）があるときは、その内容を記載した37条書面を交付しなければなら
ない。
×エ 誤り。宅建業者間の売買においては、売主は買主に対し、買主は売主に対し、
37条書面を交付しなければならない。重要事項説明と異なり、買主が宅建業者で
あれば、相手方である売主に対して37条書面の交付が必要であることに注意。そ
して、宅建業者間の売買を媒介した宅建業者は、売主と買主に37条書面の交付が
必要である（イ参照）。
以上により、正しいものの組み合わせは、イとウであり、２が正解。
【問 32】 正解 ２
×ア 違反する。未完成で、かつ、建築確認の済んでいない建物については、宅建
業に関する全ての広告が禁止されている(業法33条)。
○イ 違反しない。アで見たように、未完成で、かつ、建築確認の済んでいない建
物については、宅建業に関する全ての広告が禁止されている(業法33条)が、貸借
（賃貸借と使用貸借）の代理・媒介そのものは禁止されていないことに注意(業法
36条)。つまり、貸借の代理・媒介を広告なくしてすることは違法ではないのであ
る。
○ウ 違反しない。建築確認が済んでいれば、未完成の建物であっても、宅建業の
契約の締結の制限(業法36条)はなくなる。広告についての制限もなくなる(業法
33条)。また、建築確認がなくても、建物が完成すると、広告の制限も、取引の制
限も同じようになくなることに注意。
×エ 違反するアで見たように、未完成で、かつ、建築確認の済んでいない建物に
ついては、宅建業に関する全ての広告が禁止されている(業法33条)。
以上より、違反しないものの組み合わせは、イとウであり、２が正解。
【問 33】 正解 ２
×１ 誤り。管理組合の総会の議決権に関する事項については、重要事項の説明事
項に入っていない(業法35条)。
○２ 正しい。分譲マンションの売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関す
る法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めがあればその内容、ま
だ、案の段階であれば、その案の内容を説明しなければならない(業法35条1項6
号、規則16条の2第2号)。
×３ 誤り。建物の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建ぺ
い率に関する制限については、その説明をする必要はない(業法35条1項2号、施
行令3条)。容積率や建ぺい率は、土地についての制限であり、土地の売買・貸借、
建物の売買には必要であるが、建物の貸借には必要がないからである。
×４ 誤り。建物（マンションも含む）の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受
される金銭の定めがあるときは、その金銭の額、授受の目的を説明しなければな
らない(業法35条1項7号)。しかし、保管方法については説明の必要はない。そも
そもこれらの金銭を保管しておく必要もない。
【問 34】 正解 ３
×１ 誤り。喫茶店において買受けの申込みをした場合（買主が自ら指定した場合
でも同じこと）、クーリング・オフの適用があり、買主は契約を解除できる。売主
は、既に支払われている手付金等の一切の金銭を返還しなければならない(業法37
条の2第3項)。契約の無条件の解除等を認めているのである。
×２ 誤り。ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをした場合、クーリング・オ
フの適用がある。ただし、その際にクーリング・オフについて書面で告げられ場合
には、告げられた日から起算して８日を経過すると、契約の解除等はできなくなる
(業法37条の2第1項1号)。したがって、月曜日に告げられた場合には、翌週の月曜
日までに契約の解除をすることができるのである。火曜日にはできなくなる。
○３ 正しい。売主より当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていな
い宅建業者であるハウスメーカーの事務所において買受けの申込みをした場合、ク
ーリング・オフの適用がある(規則16条の5参照)。その際、クーリング・オフにつ
いて書面で告げられているが、２で見たように、その6日後に、Ｂが契約の解除の
書面をＡ社に発送しているので、Ｂは売買契約を解除することができる。８日以内
に解除等の書面を発すれば、その効力が認められる(業法37条の2第2項)。発信主
義である。
×４ 誤り。申込みをした場所が、10区画の宅地を販売する案内所で土地に定着す
る案内所であれば、クーリング・オフの適用はないが、テント張りの案内所であ
るので、クーリング・オフの適用がある(規則16条の5)。その後、事務所で契約を
締結した場合でも、クーリング・オフの適用はある。代金全額を支払っても、さら
に、物件の引渡しがなければ、買主は、契約の解除ができる(業法37条の2第1項2
号)。売主は契約の解除を拒むことができない。
【問 35】 正解 ２
×ア 記載事項ではない。保証人の氏名及び住所は記載事項ではない。
○イ 記載事項である。建物の引渡しの時期は必要的な記載事項である。
○ウ 記載事項である。借賃の額並びにその支払の時期及び方法は必要的な記載事
項である。
×エ 記載事項ではない。媒介に関する報酬の額は媒介書面の記載事項である。
×オ 記載事項ではない。借賃以外の金銭の授受に関する定めがある場合、その額、
授受の時期・目的は記載事項であるが、授受の方法は記載事項ではない。
以上よりイとウが正しく、２が正解。
【問 36】 正解 ３
×１ 違反する。Ａ社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の前に、私道
の負担に関する事項について重要事項として説明する義務がある(業法35条1項3
号)。
×２ 違反する。Ａ社は、契約が成立する前に、営業保証金を供託している供託所
及びその所在地を説明するようにしなければならない(業法35条の2第1号)。
○３ 違反しない。37条書面に記名押印をした取引主任者がその書面を交付する必
要はなく、取引主任者ではない従業員に37条書面を交付させても違反しない。
×４ 違反する。宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に瑕疵担保に関する特約
があった場合、宅建業者間の取引であっても、当該特約の内容について37条書面
へ記載しなければならない(業法37条1項11号)。
【問 37】 正解 １
5,100万円×３％＋６万円＝159万円。媒介の場合には、これに消費税５％をか
けると、166万9,500円となる。そして、代理の場合には、159万円×２×消費税
５％＝3,339,000である。また、Ａ社Ｃ社の合計額は、159万円×２にそれぞれの
消費税を加えた額を超えてならない。
×ア 違反する。Ａ社Ｃ社とも、報酬の限度額を超えるし、両社の合計額も超え
る。
×イ 違反する。Ａ社Ｃ社の合計額が限度額を超えている。
○ウ 違反しない。Ａ社はＢから1,660,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＤから
1,669,500円を報酬として受領しているので、限度額を超えていない。Ｄの特別
の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用50,000円について、
報酬と別個に受領できる。
以上より、違反しないものは、ウの一つであり、１が正解。
【問 38】 正解 ２
×ア 誤り。業者が売主で、買主が業者でない場合、瑕疵担保責任について民法の
規定より買主に不利な特約は無効となるが、例外的に売主が瑕疵担保責任を負う
期間を物件の引渡しから２年以上とする特約は有効である(業法40条1項、2項)。
したがって、設問で、瑕疵内容を限定せず、「引渡しから２年以内に発見された
瑕疵についてのみ責任を負うという」とい特約があった場合には、引渡しから２
年以内に瑕疵担保の責任を追求しなければならず、引渡しから２年を経過すると
瑕疵担保責任は負わない趣旨と解すべきであるから、特約は有効と解すべきであ
る。しかし、建物の構造体力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うという
ような限定は買主に不利であり、この特約は無効である。
○イ 正しい。業者が売主で、買主が業者でない場合、当事者の債務の不履行を理
由とする契の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額は、代金の２割を超え
て定めることができない(業法38条1項)。設問は、代金3,500万円であるから、
700万円とする特約を定めることができる。
×ウ 誤り。業者が売主で、買主が業者でない場合、代金の２割を超える手付けを
受領することはできない(業法39条1項)。そして、その手付けがいかなる性質のも
のであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し
て、売主はその倍額を償還して、契約の解除ができる(同2項)。そして、この２項
の規定に反する特約で、買主不利な特約は無効となる(同3項)。以上より、売主は
買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払って解除できるという特約は有効
であるが、買主は手付金の放棄のみで解除できるのに、さらに中間金も放棄して契
約を解除できる旨の特約は、買主に不利な特約であり、無効である。
以上より、誤っているものは、アとウの二つであり、２が正解。
【問 39】 正解 １
○１ 正しい。保証協会は、社員の取り扱った宅建業に係る取引に関する苦情につ
いて、宅建業者の相手方等からの解決の申出及びその解決の結果を社員に周知させ
なければならない(業法64条の5第1項、4項)。苦情の解決は必須業務である。
×２ 誤り。宅建業者が保証協会に加入した場合、「宅建業者ではなく」、保証協
会は、直ちに、その旨を社員である宅建業者が免許を受けた国土交通大臣又は都
道府県知事に報告しなければならない(業法64条の4第2項)。
×３ 誤り。保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る
社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を、保証協
会に納付するように通知しなければならない(業法64条の10第1項)。「供託すべき
ことを通知」するものではない。
×４ 誤り。宅建業者で保証協会に加入しようとする者は、「その加入の日から2週
間以内に」、ではなく、加入しようとする日までに、弁済業務保証金分担金を保証
協会に納付しなければならない(業法64条の9第1項)。
【問 40】 正解 ３
×１ 誤り。業者が売主で、買主が業者でない場合、未完成物件の売買契約におい
ては、代金の５％又は1,000万円を超える手付金等を受領する場合、手付金等の保
全措置を講じなければならない(業法41条1項)。4,000万円の代金に対して、300
万円の手付金を受領する場合、保全措置が必要である。しかし、未完成物件の保全
措置はについては、銀行等による連帯保証と保険事業者による保証保険しか認めら
れていない。指定保管機関による保管による保全措置は、完成物件についてのみ認
められているのである。
×２ 誤り。保全措置の義務を負うのは、売主である宅建業者であり、販売代理の
依頼受けた業者や媒介の依頼を受けた業者には、保全措置の義務はない(業法41
条1項)。
○３ 正しい。業者が売主で、買主が業者でない場合に保全措置の義務が生ずる
のであり、業者間の売買においては、手付金等の保全措置の義務はない(業法78
条2項)。
×４ 誤り。未完成物件の売買契約において、代金4,000万円である場合には、
200万円を超えれば保全措置が必要である。100万円の手付金を受領した段階で
は保全措置は必要でないが、200万円の中間金を受領した段階で、その前の手付
金と合わせて５％を超えることになるので、保全措置が必要である。この場合、
前に受け取った手付金と中間金の合計300万円について保全措置が必要である。
【問 41】 正解 ２
×１ 誤り。宅建業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備えなけれ
ばならない(業法49条)。当該帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディ
スクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンターを用いて紙
面に印刷することが可能なときは、当該帳簿の記載に代えることができる(規則
18条2項)。
○２ 宅建業者は、事務所に宅地建物取引業者免許証を掲げる義務はない。しか
し、国土交通省令で定める標識は、事務所ごとに（主たる事務所とすべての従た
る事務所に）掲げなければならない(業法50条1項)。もちろん、それ以外のとこ
ろにも掲げる必要がある。
×３ 誤り。宅建業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備えなければ
ならない。この点は１で述べた通りである。しかし、宅建業に関し取引のあった
場合、「その月の翌月１日までに、」ではなく、取引のあったつど、その年月日
等一定の事項を記載しなければならない(業法49条)。
×４ 誤り。宅建業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させな
ければならない(業法48条1項)。宅地建物取引主任者証と従業者証明書は別物であ
り、取引主任者証をもって代用することはできない。
【問 42】 正解 ２
×１ 誤り。取引主任者が、他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義
を使用して取引主任者である旨の表示をした場合（名義貸しである）、指示を受け
ることもあるし、事務の禁上の処分を受けることもある(業法68条1項、2項)。
○２ 正しい。宅地建物取引主任者証が、不正の手段により交付を受けたものであ
るときは、登録の消除処分の対象である(業法68条の2第1項3号)。しかし、消除処
分ができるのは、登録をした甲県知事しかできない。乙県知事から登録の消除処分
されることはない。
×３ 誤り。取引主任者が、取引主任者として行う事務の禁上の処分を受け、当該
処分に違反した場合、登録の消除処分の対象である(業法68条の2第1項4号)。どの
知事が事務の禁止処分をした場合でも、登録をした甲県知事は、登録の消除処分を
することができる。
×４ 誤り。取引主任者は、乙県内の業務に関し、甲県知事又は乙県知事から報告
を求められることはある(業法72条3項)。この点は正しい。しかし、乙県知事から
必要な指示を受けることもある(業法68条3項)。
【問 43】 正解 ４
×１ 誤り。甲県知事免許業者が、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければな
らないのは、乙県内に事務所（政令使用人を設置する支店などであり、単なる案内
所ではない）を設置する場合である(業法7条1項3号)。単に乙県で取引するからと
いって免許換えをする必要はない。
×２ 誤り。他の知事免許を受けた宅建者業に対して、業務停止又は指示処分をし
た知事は、遅滞なく、その旨を免許をした知事に通知しなければならない(業法
70条3項)。知事から通知であり、業者が届け出るものではない。ちなみに、知事
が大臣免許を受けた宅建業者対して業務停止又は指示処分をしたときは、遅滞な
く、大臣に報告しなければならない(同)。
×３ 誤り。懲役刑に処せられ、その刑の執行を終わった日から５年を経過してい
ない者は、免許の欠格要件に該当する(業法5条1項3号)。そして、法人が免許受け
ようとする場合、免許の欠格要件に該当する者が法人の役員のみならず政令で定め
る使用人であれば、当該法人は免許を受けることができない(業法5条1項7号)。
○４ 正しい。宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明ら
かな者は、それだけで、免許を受けることができない(業法5条1項5号)。
【問 44】 正解 １
×ア 誤り。登録を受けている者は、登録事項に変更があった場合は、遅滞なく、
変更の登録の申請をしなければならない(業法20条)。この点は正しい。しかし、
破産者となった場合はその旨の届出を、「遅滞なく、」ではなく、30日以内に、
登録している都道府県知事に行わなければならない(業法21条)。
×イ 誤り。宅地建物取引主任者証の交付を受けようとする者（宅地建物取引主任
者資格試験合格日から１年以内の者又は登録の移転に伴う者を除く。）は、都道府
県知事が指定した講習を、「交付の申請の90日前から30日前までに」ではなく、
交付の申請前６ヶ月以内に受講しなければならない(業法22条の2第2項)。
×ウ 誤り。宅建業法第35条に規定する事項を記載した書面（重要事項書面）への
記名押印及び同法第37条の定により交付すべき書面（契約書面）への記名押印に
ついては、専任に限らず、一般の取引主任者も行うことができる。
○エ 正しい。取引主任者は、事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引主任者証
をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならないが、提出しな
かったときは10万円以下の過料に処せられることがある(業法22条の2第7項、
86条) 。
以上より、正しいものはエの一つであり、１が正解。
【問 45】 正解 ４
×１ 誤り。宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない買主に新築住宅を販売
する場合、買主に引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託
又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う(住宅瑕疵担保履行
法2条6項2号ロ、11条1項2項)。Ｂが建設業者であり、宅建業者ではないから、
義務を負う。。
×２ 誤り。宅建業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅
販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、「当該基準
日から３週間を経過した日以後、」ではなく、当該基準日の翌日から起算して50
日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはな
らない(住宅瑕疵担保履行法13条本文)。
×３ 誤り。宅建業者は、買主に対する供託所の所在地等について説明する場合、
売買契約を締結する前に、書面を交付してしなければならない(住宅瑕疵担保履
行法15条)。引き渡すまでに行えばよいというのは、誤り。
○４ 正しい。宅建業者が住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床
面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもっ
て1戸と数えることになる(住宅瑕疵担保履行法11条3項、施行令5条)。
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