今日はプロ野球のドラフト会議だ。阪神は先日城島を獲得した。非常に良い補強
になった。このドラフトでは、花巻東高校の菊池投手を1位指名すると言われてい
る。

　阪神の弱点は、絶対的な先発のエースがいないことだ。そういう見込みのある投
手として菊地を指名するということだろう。しかし、菊池には多数の球団が重複指
名し、くじ運の悪い阪神はまた獲得失敗ということになりかねない。

　そこで、長崎・清峰高校の今村投手を指名してほしい。広島も今村を指名するよ
うだけど、菊地よりは競争倍率が低く獲得できる可能性が高い。それよりも、将来
的には今村の方が大成すると思う。村山、小山、江夏以来絶対的なエースが存在し
ない阪神において、それに匹敵するような投手が現われることを望む。

　プロではスピートだけではなく、総合力が物を言う。技術だけではなく、性格も
物を言う。プロで通用するかどうか分からない段階から派手な行動をする奴に対し
ては、強い反感を持つのがプロの世界だ。

　今の阪神は、他球団からの補強でかろうじてもっているようなものだ。10数年間
ドラフトで失敗ばかりしているように思う。井川が出ていってから、これぞという
先発のエースがいない。

　今年のドラフトは失敗しないことを祈る。

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　管理費・修繕積立金（管理費等）について、6ヶ月以上滞納しているマンションが
全体の24.5％もある。1年以上滞納しているマンションは17.7％である（国土交通
省　平成20年度マンション総合調査）。

　管理費等は、5年で消滅時効にかかるというのが、判例である。何もせず、5年間
放置すると、支払期日から5年を経過した管理費等は時効で消滅する。途中でマン
ションの所有者が変更した場合も、そのまま適用されるので、注意が必要だ。

　管理会社との管理委託契約で、管理会社が滞納についてどこまでやるかをきっち
り把握して、それ以後については、管理組合の理事の責任で対策をとらなければな
らない。管理会社が何でもやってくれると思っていませんか。そうではないことを
理解しなければならない。

　滞納する理由は様々であり、それぞれに応じた対策をとる必要がある。1年以上
の滞納について何の対策もとらずに、次の理事に引き継ぎをするというのは、理事
の怠慢以外のなにものでもない。

　滞納に早く対応すれば解決できたのに、ずるずると引き延ばしているうちに、解
決が困難になってしまうということがよくある。こういうことは早く対策をとるこ
とが絶対に必要だ。

　滞納額が大きい場合で、相手が支払う意思があれば、分割にする等の話し合いを
しなければならない。分割払いの合意があれば、それを書面にして滞納者に署名押
印をしてもらう。そうするとそれは債務者の承認となり、時効が中断する。

　事案によっては、訴訟によって強硬な手段を取ることも必要だ。その訴訟にも色
々なものがある。最終的には、滞納者の区分所有権の競売請求をすることができる
場合がある。訴訟までくると専門家に相談する必要がある。

　そもそも、管理費等の滞納を5年も放置して時効で消滅させてしまうということ
はあってはならないことだ。このような場合には、管理組合は、理事又は理事であ
った者に対して損害賠償の責任を問えるだろう。

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　前半さっぱりだった阪神。後半は岩田の復帰、能見の一皮むけた活躍、新井の復
調などで三位争いに加わり、盛り上がった。しかし、結局クライマックス・シリー
ズ（ＣＳ）に出場できなかった。

　しかし、私は、内心ほっとしている。ＣＳに出場するにはペナントレースで五割
を超えることが絶対必要だと思っていたからだ。ＣＳに出てあれよあれよと日本シ
リーズに出場しても、本心から喜べないだろう。

　ペナントレースで負け越しているチームが、セリーグの代表というのもおかしな
話だ。日本シリーズもしらけて盛り上がらないだろう。

　三位のヤクルトも五割を切った。ヤクルトの選手達に本音を聞いてみたい。本気
でＣＳを戦えるかと。ファンの手前頑張ると言わざるを得ないだろうが、何だか気
の毒だ。本気で日本シリーズに出る気はないと思う。

　せめて、ペナントレースで五割を超えなければ、ＣＳには出られないと規則を改
正すべきだ。

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　標準マンション管理規約において、通常の管理費と修繕積立金を「管理費等」と表現
している。また、マンションの競売に関する新聞公告等においても「管理費等」の延滞
ありとして、「通常の管理費」と「修繕積立金」の延滞がある旨を表示している。

　修繕積立金を通常の管理費の附属物みたいに表現している。一般のマンションの購入
者も管理費等がいくらかという点に関心があり、個別の管理費がいくらで修繕積立金が
いくらかということに関心があまりないように見える。

　度々述べたが、多くのマンションで修繕積立金が不足していて、将来必ず問題になる
といわれている。長期修繕計画に基づいて修繕積立金を積み立てる必要があることも度
々述べてきた。修繕積立金こそマンションの価値を維持するために重要なものである。

　国土交通省の平成20年度マンション総合調査によると、管理費は一戸当り平均して
月1万円を少し超えたぐらいである。㎡当りにすると平均して約160円となっている。
　修繕積立金もほぼ同じである。いずれも、駐車場代金等からの充当額を除いたもの
である。少し古いマンションは、2対1の割合で管理費が多かったが、最近はかなり改
善されているのである。

　今日は、管理費について考えて見たい。一戸建ての住宅の場合、各自が管理するの
で管理費は要らない。ところが、マンションの場合、今見たように平均して、月1万円を
超える管理費を支払っている。

　管理費として、管理人に支払う額、清掃費、事務管理費（出納業務、帳簿の整理保管
等）、エレベーターの日常的な点検費、電気代、機会警備費等がある。

　この事務管理費というものを良く見てほしい。これにかなりの額が計上されているこ
とを注意してほしい。他の項目の金額は、いわば、常識的に判断できる額である。とこ
ろが、事務管理費というのは、予算の作成補助とか理事会の運営補助とか様々な項目
を付けて莫大な金額となっていることがある。こんなものは、個別的に税理士に頼む
なり、また、マンション管理士に頼めば大幅に減額できる金額である。20人の居住者
であろうが、100人の居住者であろうが、手間はそんなに変らない。ところが、その料
金は、機械的に人数の倍数を計上している場合がある。

　しっかり精査すれば、管理費の中から修繕積立金に回せる額がかなりある場合がある。
当然のことであるが、管理費は、管理会社に支払われる金額であり一度決まるとどんな
管理をしても、支払われる金額であり、返ってこない。修繕積立金はマンションの価値
を高めるものであり修繕することにより居住者に還元される。

　居住者は、例えば毎月1万円の管理費を支払っている場合、その範囲で管理会社に管
理費として支払われていると思っている。ところが、本来は修繕積立金として積み立て
るべき駐車場料等を管理費に組み入れていることが多いのである。つまり、管理費は1
万円ではなく、実質上はもっと高く支払っているということである。

　自分が毎月支払っている管理費等を、「管理費」と「修繕積立金」とに区別して、妥
当であるかをしっかりと見極めてほしい。

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