約2年後には地デジが実施され、それに対応していないテレビは視聴できなくな
る。勝手にそんなことを決めてとお怒りの方も多いと思う。このような制度を作る
と必ず裏で大儲けしている奴がいるものだ。ここではこのようなことはさておいて、
マンションの地デジ対策について考えたい。

　単に地デジ対応のテレビを買い換えても、アンテナなどの設置等をしなければ視
聴できない場合があるのだ。

　理事会で早急に対策を立て、総会に提案して欲しい。年配の方は地デジに変更さ
れること自体を理解していない人がいる。何らかの形でマンションの住民に知らせ
る必要があると思われる。

　マンションで共同アンテナを設置する必要があるのか、その費用はいくらかなど
を専門の業者に依頼して見積りをしてもらう必要がある。多くのマンションではそ
のままではテレビの視聴ができなくなるのに、その対策を立てていないとされる。　　

　直前になってあわてて業者に依頼しても、依頼が殺到してすぐには工事ができず、
結局テレビが視聴できない期間が生ずるおそれがあると言われている。

　また、直前になると、工事代金が高騰するのではないかとも言われている。各自
がテレビを買い換えるのは直前でもよいが、アンテナなどの設置の工事は、今から
十分の時間的な余裕をもって対策を立てておく必要があるのではないか。
　
　その工事が必要であれば、総会の決議（通常は過半数でよい）が必要である。こ
の問題には世代間の意識の違いもあり、ある程度の費用もかかることから、すぐに
はまとまらいと言われている。だから、今から時間をかけて検討する必要があると
思われる。

　この際、地デジだけではなく、BS・CS・CS110対応もしておく必要があるかな
いかなど話し合っておくこも有益ではないかと思う。

　現在の理事が検討すべき問題だと思われる。先送りすると大変なことになるおそ
れがあるのだ。

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　つい先日突然、当方のホームページが開かなくなった。DNSエラーということら
しい。

最近はパソコンなくしては仕事ができない。最初はワープロ機能しか使わなかっ
たが、だんだんいろんな機能を使うようになってきて、一日の大半をパソコンと向
き合うことになった。

　そのせいかどうかは知らないが、目の調子があまり良くない。若いときから目に
は自信があったが、最近は、メガネなしでは新聞も読めない。

　パソコンのエラーは、専門家に問い合わせて、エラーの修復方法を聞いて、悪戦
苦闘してやっとなおった。2～3日でなおって、ほっとしている。

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　　マンションの防犯対策として、いろいろな方法があ
　るが、ここでは、古くてかなり高齢の方が多いマンシ
　ョンについて、一つの試みについて紹介したい。

　　古いマンションでは空室がどうしても出てくる。空
　室が多くなると、防犯上好ましいことではない。

　　1階に空室があるマンションについて、その所有者
　から管理組合が比較的安く借りて、そこを民間交番
　所として使用している例がある。

　　その入り口に、目立つように「民間交番所」と書い
　た大きな看板を置くのだ。

　　そこには、椅子や机を置き、お茶やインスタ　ント
　コーヒーを置いて、誰もが気軽に入れるようにして
　おく。また、テレビも備えておく。絶えず、1階のその
　民間交番所には人の出入りがあることを内外に示し
　ておくのだ。

　　例えば朝は10時頃から、夜は9時頃まで、誰か1
　人の責任者を決めておく。その責任者が鍵の開け
　閉めをする。定年退職した人たちがボランティアとし
　て、責任者を交代でやるのもいいのではないか。

　　警察と連携して、一日に1回はお巡りさんが立ち
　寄ってくれるようにすることもできる。

　　地域の他のマンション管理組合と連携して、それ
　ぞれが相互に立ち寄るということなどやれば、地域
　コミュニティの発展のためにもよい。

　　その場所には、囲碁、将棋、本などを持ち寄って、
　とにかく、誰でもが気軽に立ち寄れる雰囲気を作る
　ことが大切だ。ひまな人は、当番でなくてもどんどん
　立ち寄ってもらう。家で一人でやっている趣味をそこ
　に来てやるのも良い。

　　大きな黒板かなんか置いて、警察からの情報や
　防犯上の情報などを書いておくのも良い。

　　地域でたむろしている不良グループや暴走族対
　策にもなる。とにかく、地域の人の目が行き届いて
　いるということを知らしめることが防犯対策の基本で
　ある。

　　最初はいろいろと問題も出てくると思う。問題が出
　てくれば、その都度話し合って修正すればよい。問
　題があるからといって何もやらないのが一番よくな
　い。

　　マンションは管理を買うとよく言われるが、こういう
　ことも一つの管理の問題だ。
　　マンションを買うときには、平日・休日の昼・夜とそ
　のマンションを訪れる必要があると言われる。

　　昼間は何もなかったが、土曜日の夜は暴走族が
　うろうろしていたら、それだけで買い手がなくなる。
　買い手がなくなるということは、マンションの価値が
　下がるということだ。

　　とにかく、マンションをいやマンションの地域全体
　を快適な居住環境にするためには、いろいろな知恵
　を出し合って、一歩ずつ実行していく必要がある。

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　　30戸ぐらいのマンションでもその管理をマンション
　管理会社に委託しているところがある。分譲の当時
　から分譲会社の系列の管理会社が管理していると
　いう例がほとんどだ。

　　だから、管理組合においていまさら管理会社を変
　更したり、自主管理に移すということは、よっぽどの
　ことがない限りなされない。

　　小規模のマンションにおいては、管理費の額は少
　人数で負担するため、一般的に高くなっている。
　　ある小規模マンションは管理費等として、15,000
　円とし、通常の管理費を約1万円、修繕積立金を約
　5千円としている。

　　その他に駐車場代金を通常の管理費に回して、
　月々の管理費が35万円を超えている。年間にする
　と、約430万円を管理費として管理会社に支払って
　いることになる。

　　これに対して、修繕積立金は年間150万円程度
　だ。10年たっても1,500万円にしかならない。これで
　はろくな修繕はできない。

　　新築の間は修繕の必要性はあまり問題にされな
　いが、そのうち、必ず、修繕積立金の不足が問題に
　なってくる。早く手を打たなければ手遅れになる。

　　そもそも、このような小規模マンションにおいて、
　管理会社に管理を依頼する必要があるのか。管理
　人の勤務時間を見ると、1日4時間ぐらいだ。それも
　土日と祭日は休み。これなら管理人は不要だろう。

　　もちろん清掃や管理費の徴収、帳簿の記帳等も
　管理会社がすることになっているが、それにしても、
　月々35万円を超えるのは高すぎる。

　　こういうところは、思い切って自主管理にすること
　を勧める。

　　自主管理をして、エレベーターの点検や消防施設
　の点検、受水槽の洗浄、マンションの玄関・廊下・
　庭等の清掃等をそれぞれの業者に直接頼むと良い。

　　小規模のマンションであれば、年間100万円未満
　で足りるはずだ。
　　それに、電気料金、保険料等を入れても、150万
　円あれば十分足りる。

　　ただ、自主管理にすると、マンションの理事の負
　担が多くなる。これを補うものとして、マンション管
　理士等を活用すればよい。

　　マンションの全般的な管理について、顧問契約を
　して、理事会や総会に出席してもらい、アドバイスを
　受けたり、帳簿の作成や管理費等の滞納について
　アドバイスや援助をしてもらうのである。
　　
　　マンション管理士等にどこまでやってもらうかによ
　って、支払う顧問料は決まる。そこのところは、事前
　に十分話し合って、どこまでやるかを書面にして契
　約をすることだ。

　　マンション管理士等に支払う額を入れても、自主
　管理にすると、管理会社に管理費として支払う額の
　半分もかからないと思う。

　　余った管理費を修繕積立金にまわして、将来の
　修繕に備えることが、そのマンションの価値を高め
　ることになる。快適な居住環境の維持継続のため
　には、十分な修繕積立金が絶対に必要なのだ。

　　重ねて言いたい。小規模なマンションにおいては、
　自主管理を勧める。　

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　　多くのマンションにおいて、区分所有者は、少なく
　とも毎月1万円前後のお金を、管理費等として管理
　組合に支払っている。その中には、「通常の管理費」
　と「修繕積立金」とがある。

　　通常の管理費は、マンションの管理人（管理会社
　から派遣されて入り口で不審者等を見張っている
　人）に対する費用、日常の清掃費、エレベーターの
　点検費用等に当てられる。

　　これに対して、修繕積立金は、数年ごとに行われ
　るペンキの塗り替え、屋上の防水工事、配管の取
　替費用、機械式の立体駐車場の修理、大規模な外
　観の塗装工事等に当てられる。

　　管理費等の内訳は、通常の管理費が2で、修繕
　積立金が1ぐらいの割合が多い。

　　これに何の根拠があるのか、何の根拠もないと思
　われる。管理会社が、今までの慣行で決めていると
　しか思われない。みんな横並びだ。

　　これからのマンションの一番の問題点は、修繕積
　立金の不足問題だと言われている。修繕が必要で
　あるにもかかわらず、積立金不足で、修繕ができな
　いマンションが大量に出てくる。

　　修繕積立金を後に上げようとしても、なかなか賛
　成が得られないという事態が生じる。そこで、管理
　費等の割合の見直しが絶対に必要だ。

　　そんなに莫大な通常の管理費が必要か。一度見
　直して見てはどうか。

　　管理会社に支払っている通常の管理費について、
　個々の費用を実際にいくら支払われているかを点検
　する必要がある。

　　管理人について、管理会社の社員が派遣されて
　いるとは限らない。下請けや提携の会社から派遣
　されている場合が多い。この場合、実際にいくら管
　理人の費用として支払っているかを調べる（本人に
　はいくらで、派遣会社にはいくらということ）。

　　日常の清掃費用についても、同じことだ。管理会
　社の清掃費用として請求している金額と、実際に
　清掃会社に支払われている費用を比較する。

　　すべてについて調べればよい。そうすると、通常
　の管理費の使われ方がわかる。中間マージンがい
　くらかが良くわかる。納得のいかないところは変え
　ればよい。

　　マンションは管理を買うと言われる。管理人の態
　度、日常の行き届いた清掃、放置自転車の撤去、
　掲示板のちゃんとした管理など、外形からわかる管
　理状態の良さは絶対に必要だ。しかし、それにはそ
　んなに費用はかからない。

　　将来を見越した修繕は、マンションの価値を維持
　し高めるために一番大事なことだ。これに最も費用
　をかける必要があるのだ。

　　「管理費等」について、通常の管理費と修繕積立
　金の割合を逆転すべきだ。少なくとも、1対1にすべ
　きだ。あまりにも、修繕積立金の比率の低いマンシ
　ョンが多すぎる。

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　　映画は年間約50本ぐらいは見ている。週最低1本
　は見ている。それでなければ、良い映画を見落とし
　てしまいそうだから。

　　洋画も邦画も何でもこいだ。大画面、大音響、迫
　力満点で、最初から最後まで集中できる。
　　映画は、映画館で見るから映画だ。

　　映画館でたまにいやな思いをすることがある。そ
　れは、熟年・老夫婦（多分夫婦と思うが）が、こそこ
　そと話しをすることだ。

　　家でテレビを見ているなら誰にも迷惑にならない
　だろうから、勝手にすればよい。

　　映画がはじまる前に、映画館ではこのような注意
　をしているのにかかわらず、そういうマナーを守らな
　い人たち（多分夫婦）がいる。

　　年を重ねてきているのに、それが他人に迷惑だと
　いうことがわからないのだろうか。わかっていながら
　やっているのだろうか。実に情けなくて悲しくて腹立
　たしい。

　　不思議なことに若いカップルでこそこそ話しをする
　ような人に出会ったことはない。

　　最近は、すいているときは熟年・老夫婦から離れ
　て座るようにしている。

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　　債権額が60万円以下であれば、簡易裁判所に「小
　額訴訟」を提起することができる。

　　そんなことは分かっている方も多いと思う。問題は
　実際にどうやって訴訟を提起するかである。弁護士
　や司法書士に依頼すると、簡単であるが、費用や
　報酬で大分取られる。

　　そこで、ちょっとした時間と頭を使えば、自分でや
　ることができる。そのための小額訴訟だ。

　　インターネットで、調べれば、どこが管轄の簡易裁
　判所かがわかる。そして、訴状をインターネットで取
　れる。記載の仕方も書いてあるので、それにしたが
　って記載すればよい。記載したら、これを2通コピー
　すると、自分の控えと裁判所用と相手方用の3通が
　できる。

　　証拠となる契約書もあらかじめ2通コピーして、管
　轄の簡易裁判所に持って行く。そして、窓口で係り
　の人に聞けばよい。たいがいは丁寧に教えてくれ
　る。

　　訴訟費用(印紙代等)も数千円だ。ただ、訴状を持
　って行った日は、書記官がいろいろ説明して、期日
　などを決めるので、大分時間を取られるので、それ
　は覚悟しなければならない。

　　インターネットができないという人は、直接近くの
　簡易裁判所に行って事情を話すと、たいがいは丁
　寧に教えてくれる。裁判所に訴状も備えてあるの
　で、説明にしたがって書けばよい。

　　ただ、いきなり裁判所で訴状を完成するのは、ち
　ょっと難しいので、一旦帰ってから、指示に従って
　書いて、後日裁判所に持って行くべきであろう。

　　指定された期日に出頭すると、裁判官と書記官、
　それに、その道に詳しい第三者が加わって、テーブ
　ルを囲んで話し合いを行う。裁判官が、話し合いの
　中で、これぐらいで手を打ってはどうかと、和解をす
　すめることがある。これに従うか、あくまで判決を求
　めるかは自由である。その日のうちに、判決がでる
　か、和解ができる訳である。

　　訴額が60万円を超えると小額訴訟はできないが、
　140万円以内であれば、簡易裁判所の管轄であり、
　訴状の書き方も小額訴訟と全く同じだ。

　　ただ、この場合には、小額訴訟と違って、公開の
　法廷で審理が行われるので、多少かたぐるしくは
　なる。
　　また、必ずしも、1日で訴訟が終わるとは限らな
　いし、訴訟費用も多少高くなるが、たいしたことは
　ない。
　　本人が十分やっていけるものである。

　　小額訴訟でも、被告が審理が開始されるまでに
　異議を述べれば、通常の訴訟になるが、この場合、
　当然に簡易裁判所の管轄であるので、同じことだ。

　　分からないことがあれば、裁判所に聞けば、ちゃ
　んと教えてくれるので、自分で訴訟を提起すること
　ができるのだ。

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　　あるマンションの関係者と話しをしていたとき、修
　繕積立金がかなりあるので、今後、修繕の計画を
　立てて大規模な修繕に備える必要があるなどと話
　題になった。

　　ところが、ある人は、修繕積立金を使うことにどう
　も消極的な発言をしていた。よく聞くと、いずれ、当
　該マンションを売りに出したいと思っているようだ。

　　そのことと、修繕積立金を使いたがらないこととの
　関係が、そのうちわかった。

　　修繕積立金は、「積立金」だから、自分が積み立
　てた金額は、自分がマンションを売るときには、そ
　れが使われずに残っていると、自分に返還されると
　思っていたのだ。

　　マンション管理組合の管理費や修繕積立金は、
　マンション管理組合に収めたら、それは管理組合
　のものだ。その後、個々の組合員に返還されるこ
　とはない。マンションを売却して、管理組合の組合
　員から離脱するときでも、同じだ。

　　我々にとっては当然のことでも、中にはそのよう
　に　考えている人もいるので、マンションの管理組
　合の制度等を詳しく、いわば素人にもわかるように
　説明しなければならないということを痛感した。

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　　マンション管理会社は、マンション管理組合と委
　任契約を結んで、マンションの管理業務を行うもの
　である。マンション管理士は、マンション管理組合と
　委任契約を結んで、マンション管理組合に対して、
　助言・指導・援助を行うことを業務とするものである。

　　管理会社と管理組合、管理士と管理組合の間に
　は委任契約が締結される。

　　管理会社は、管理組合が管理士を雇う(管理士と
　委任契約を締結するのであって、法律上は雇用契
　約のような雇うというものではない)ことをきらう。
　　管理会社は、管理組合に対して、助言・指導・援
　助を自分が行うから、管理士を雇う必要はないとい
　うわけである。

　　従来は、確かにそういう役割を管理会社が担って
　きた。また、弁護士や司法書士、行政書士も何か
　問題があれば、管理組合にかかわってきた。

　　しかし、そういう従来の関係では、マンションの管
　理問題はとても解決できないということが明らかに
　なったのである。

　　マンションの管理について、管理組合に恒常的に
　かかわってその管理を助言・指導等を行う専門家が
　必要になった。弁護士等が片手間に管理組合に助
　言等を行っている場合ではないということだ。
　　また、管理会社が契約の相手方に、助言等を行う
　というのも、利害の対立する契約の当事者間におい
　て、極めておかしいことであることがわかってきた。

　　そこで、平成13年から、マンション管理士の資格
　制度を設けて、マンション管理についての専門家の
　育成を国家的事業として行ったのである。

　　管理士は管理組合と委任契約を締結して、管理
　組合に対して、助言・指導等を行うわけである。
　　委任契約という点では、管理会社と管理組合と
　の関係と同じである。しかし、その委任内容は全く
　異なる。

　　管理会社は、マンションの管理の委託を受けるも
　のであり、管理士は、管理組合に対して助言・指導
　等を行うことの委託を受けるものである。
　　今後は、管理組合に対し、助言・指導等を行うの
　は、それを業務とする管理士が管理会社に代わって
　行う必要がある。それが、新しい法律の考え方であ
　り、国の方針だ。

　　そもそも、利害の対立する対等な契約の当事者
　である管理会社が、相手方の管理組合に対して助
　言・指導等を行うということは、極めて不自然でおか
　しなことなのだ。その助言・指導等を自分に有利に
　することは目に見えている。

　　管理士と管理組合との関係も委任契約であるの
　で、信頼関係を基礎にしている。
　　したがって、顧問契約などを締結するときは、期
　間を1年と定めたとしても、当事者間で、何時でも解
　約できる旨の定めを契約書に明記しておくべきであ
　る。管理士もこのようなことを覚悟して業務を行うべ
　きことは当然のことである。　　
　
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　　管理会社には、必ず、管理組合を担当する社員
　(従業員)がいる。それ自体は当然のことであり、何
　ら問題ではない。

　　担当者1人で10件前後の管理組合を担当してい
　るようである。管理組合に対して、管理契約の当事
　者の社員として、その契約内容の実現のため、日々
　忙しく働いておられる。

　　管理会社と管理組合は、マンションの管理につい
　て契約をしている訳であるから、その契約内容の誠
　実な実現が双方の契約当事者に求められている。

　　管理契約は、民法の委任契約であり、当事者の
　信頼関係に基づくものである。したがって、当事者
　は、その信頼関係が破れたと思えば、例え、契約
　の期間前でも、契約を解除(解約)できる(民法651
　条1項)。それを受けて、国土交通省の標準管理委
　託契約書は、3ヶ月の期間をおいて、任意に解約で
　きる旨の規定を置いているのである(標準管理委託
　契約書19条参照)。

　　委任が当事者の信頼関係を基礎にしているから
　こそ、このような規定を置いているのである。

　　管理委託契約書に、他は標準管理委託契約書を
　参考にしながら、この任意に契約を解約できるとす
　る規定を削除しているものがある。これなどは、管
　理会社主導で管理委託契約書が作成されたもの
　に他ならない。

　　しかし、それでは信頼できる管理会社といえるだ
　ろうか。自分たちの管理に自信があれば、このよう
　な信頼関係に直結するような規定を意図的に削除
　しないであろう。

　　管理会社の社員が、頻繁に管理組合の理事会に
　出席したり、総会に出席しているが、それが、契約
　上の債務を正しく履行するためのものであれば、結
　構なことである。正に信頼関係維持のためであるか
　ら。

　　ところが、管理の不都合を事前にキャッチしてこれ
　を封じ込めるために、情報の取得をしているふしが
　ある。不都合を事前にキャッチすること自体は当然
　に許される。そして、それを改善するのであれば。
　しかし、管理組合の理事と結託して、それを封じ込
　めるためであれば、信頼関係に背くことである。
　
　　そもそも、管理組合と管理会社は利害が対立する
　契約関係にある。運命共同体ではない。その当事
　者の一方が管理組合の理事会にしょっちゅう出席し
　ているというのは、おかしい。そういう状況で理事会
　側として、自由に発言できるのか。

　　もちろん、理事会側が、管理の状況等の説明の
　ために、契約の当事者(管理会社の担当社員)を呼
　んでその説明を求めることはどんどんやるべきだ。
　しかし、常に理事会に管理会社の担当社員が出席
　するというのは、理事会が一人立ちしていない証拠
　である。管理会社に完全に支配されて、契約の当
　事者としての資格を失っているということだ。

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