2009年 4月の記事一覧
«Prev1Next»
09年04月28日 19時12分43秒
Posted by: mansyonkanrisi
今、マンションで一番問題なのは、修繕積立金の
不足問題だと言われている。
新しいマンションであろうが、古いマンションであろ
うが、いずれは大規模な修繕が必要だ。新しいマン
ションでも、立体の機械式駐車場があるところは、
10数年後には、その大規模な修繕が必要になって
くる。それにはかなりの費用が必要だ。
マンションを買うときに、管理費等として、積立金
が必要であるが、その中に修繕積立金も入ってい
る。しかし、その金額は通常の管理費に比べて極
めて不十分だ。将来の費用に備えて、それを積み
立てておかなければならないのに、何故それがで
きていないのか。
新築マンションの分譲のときに、十分な修繕積立
金を計上しておくべきであるが、それが高いと売れ
行きがかんばしくないという計算が働く。分譲の後
に、管理組合が自分たちで決めれば良いと下駄を
預けているのだ。
管理費については、十分に計上しておきながら、
将来確実に必要になる修繕費用については、管理
組合の将来の問題だとしている。
マンションを管理する管理会社は、修繕について
は、積み立てられた積立金の範囲でお茶を濁して
置けばよい、と考えているふしがある。
しかし、修繕をするには、ちゃんとした設計事務所
に依頼して、劣化診断をし、どこをどう修理するかを
ちゃんと設計して見積りを立てなければならない。
それに応じて、修繕積立金を積み立てていかなけ
ればならないのだ。
特に機械式の駐車場のあるマンションは、将来の
修繕に備えた十分な修繕費用の積み立てがなされ
ているかを、早急に調べておく必要がある。今、全
国的にそのことが問題になっているからだ。
自分ところは、大きな管理会社に管理を任せてい
るのだから大丈夫だと油断していませんか。管理
会社は管理費を削られるのを恐れて、決して修繕
積立金の増額の必要性を言いませんよ。
管理組合は、自分たちの財産であるマンションに
ついて、自分たちで何時までも価値を高めておくよ
う努力しなければならない。
管理会社も、真剣にそのことに向き合っていく姿
勢を示さなければ、その将来はないと思われる。管
理費の削減についても、どこをどう削減して、修繕
積立金に回すことができるかということを真剣に考
えて、管理組合に協力していかなければ、これから
の管理会社としてはやっていけないと思う。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
不足問題だと言われている。
新しいマンションであろうが、古いマンションであろ
うが、いずれは大規模な修繕が必要だ。新しいマン
ションでも、立体の機械式駐車場があるところは、
10数年後には、その大規模な修繕が必要になって
くる。それにはかなりの費用が必要だ。
マンションを買うときに、管理費等として、積立金
が必要であるが、その中に修繕積立金も入ってい
る。しかし、その金額は通常の管理費に比べて極
めて不十分だ。将来の費用に備えて、それを積み
立てておかなければならないのに、何故それがで
きていないのか。
新築マンションの分譲のときに、十分な修繕積立
金を計上しておくべきであるが、それが高いと売れ
行きがかんばしくないという計算が働く。分譲の後
に、管理組合が自分たちで決めれば良いと下駄を
預けているのだ。
管理費については、十分に計上しておきながら、
将来確実に必要になる修繕費用については、管理
組合の将来の問題だとしている。
マンションを管理する管理会社は、修繕について
は、積み立てられた積立金の範囲でお茶を濁して
置けばよい、と考えているふしがある。
しかし、修繕をするには、ちゃんとした設計事務所
に依頼して、劣化診断をし、どこをどう修理するかを
ちゃんと設計して見積りを立てなければならない。
それに応じて、修繕積立金を積み立てていかなけ
ればならないのだ。
特に機械式の駐車場のあるマンションは、将来の
修繕に備えた十分な修繕費用の積み立てがなされ
ているかを、早急に調べておく必要がある。今、全
国的にそのことが問題になっているからだ。
自分ところは、大きな管理会社に管理を任せてい
るのだから大丈夫だと油断していませんか。管理
会社は管理費を削られるのを恐れて、決して修繕
積立金の増額の必要性を言いませんよ。
管理組合は、自分たちの財産であるマンションに
ついて、自分たちで何時までも価値を高めておくよ
う努力しなければならない。
管理会社も、真剣にそのことに向き合っていく姿
勢を示さなければ、その将来はないと思われる。管
理費の削減についても、どこをどう削減して、修繕
積立金に回すことができるかということを真剣に考
えて、管理組合に協力していかなければ、これから
の管理会社としてはやっていけないと思う。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
09年04月27日 16時22分19秒
Posted by: mansyonkanrisi
建設会社がマンションを新築し、建設会社の系列
の会社がそのマンションの管理を行い、修繕工事
も管理会社の主導で系列会社が行うという例が多
い。そして、マンションの建替えを最初の建設会社
が行うとなれば・・・・・
新築マンションの管理については、系列の管理
会社が行うという例が多い。どうしても、最初の管
理組合の成立等が分譲主(売主)主導でなされる
ため、その影響が大きいからである。マンションを
建設した建設会社が売主である場合もあるし、そ
うでないときは、売主は、建設会社に管理につい
ても、世話をしてもらうからだ。
そのこと自体はそんなに問題ではない。しかし、
最初がそうであるため、管理会社が、管理組合に
対して優位な地位にあるような勘違いを生じ、管
理組合の運営に不当な口出しを行っている例が
多いのである。
いうまでもないが、管理組合と管理会社は対等
な当事者として契約関係にあり、どちらかが優位
な立場にあるわけではない。いつでも、管理会社
の変更ができるのだ。
管理会社にとってそのマンションの寿命が長く
なることはあまり関心がない。管理費をもらい、
時期がくれば、積み立てた修繕費用の範囲内で
修繕を行い、時期がくれば、建替え工事を行う方
向に持っていきたいと思う。その建替えを系列会
社にしてもらえれば、相当な利益になり、また、
引き続き管理を行うことができる。これは相当に
穿った見方のようだけど、これが本音だ。
しかし、右肩上がりの経済成長がなくなり、そう
そう簡単に建て替えができる状況ではない。今
住んでいるマンションを長持ちさせるような修繕を
行い、快適なマンションライフを過ごすことが求め
られている。いろいろエコが言われているが、これ
もエコの一つである。
建設会社はどんどん工事をすることが利益であ
り、何かあれば工事をすることを望む。マンション
が長持ちすることは、むしろ望まない。100年住宅
などと一時言われていたが、なんかうやむやにな
っているような気がする。
これからのマンションの一番の問題は、修繕積
立金の不足だと指摘されている。
マンション管理会社はそれを知っていながら、
管理組合に提案しない。日頃は余計なことまで
口出ししながら最も肝心なことについては、口を
つぐんでいるのだ。
うっかりこれを提案すると、自分たちの管理費を
削られことを恐れているのだ。マンションを適正に
修理し、快適なマンションライフを楽しむために最
も必要なことについて、知らん振りをしているとい
うことを知らなければならない。
マンションの管理組合の役員や住民は目先の
ことにとらわれて、将来を見失うことのないように、
くれくれも注意しなければならない。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
の会社がそのマンションの管理を行い、修繕工事
も管理会社の主導で系列会社が行うという例が多
い。そして、マンションの建替えを最初の建設会社
が行うとなれば・・・・・
新築マンションの管理については、系列の管理
会社が行うという例が多い。どうしても、最初の管
理組合の成立等が分譲主(売主)主導でなされる
ため、その影響が大きいからである。マンションを
建設した建設会社が売主である場合もあるし、そ
うでないときは、売主は、建設会社に管理につい
ても、世話をしてもらうからだ。
そのこと自体はそんなに問題ではない。しかし、
最初がそうであるため、管理会社が、管理組合に
対して優位な地位にあるような勘違いを生じ、管
理組合の運営に不当な口出しを行っている例が
多いのである。
いうまでもないが、管理組合と管理会社は対等
な当事者として契約関係にあり、どちらかが優位
な立場にあるわけではない。いつでも、管理会社
の変更ができるのだ。
管理会社にとってそのマンションの寿命が長く
なることはあまり関心がない。管理費をもらい、
時期がくれば、積み立てた修繕費用の範囲内で
修繕を行い、時期がくれば、建替え工事を行う方
向に持っていきたいと思う。その建替えを系列会
社にしてもらえれば、相当な利益になり、また、
引き続き管理を行うことができる。これは相当に
穿った見方のようだけど、これが本音だ。
しかし、右肩上がりの経済成長がなくなり、そう
そう簡単に建て替えができる状況ではない。今
住んでいるマンションを長持ちさせるような修繕を
行い、快適なマンションライフを過ごすことが求め
られている。いろいろエコが言われているが、これ
もエコの一つである。
建設会社はどんどん工事をすることが利益であ
り、何かあれば工事をすることを望む。マンション
が長持ちすることは、むしろ望まない。100年住宅
などと一時言われていたが、なんかうやむやにな
っているような気がする。
これからのマンションの一番の問題は、修繕積
立金の不足だと指摘されている。
マンション管理会社はそれを知っていながら、
管理組合に提案しない。日頃は余計なことまで
口出ししながら最も肝心なことについては、口を
つぐんでいるのだ。
うっかりこれを提案すると、自分たちの管理費を
削られことを恐れているのだ。マンションを適正に
修理し、快適なマンションライフを楽しむために最
も必要なことについて、知らん振りをしているとい
うことを知らなければならない。
マンションの管理組合の役員や住民は目先の
ことにとらわれて、将来を見失うことのないように、
くれくれも注意しなければならない。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
09年04月22日 19時50分53秒
Posted by: mansyonkanrisi
古いマンションの場合、マンション管理規約は簡
単なものになっている場合が多い。規約に定めて
いなければ、区分所有法や民法の規定が適用さ
れる。規約にも、区分所有法にも、民法にも規定が
ない事項については、結局は総会で定めるしかな
いのである。
しかし、それでは、区分所有法や民法をいちいち
調べなければならず、また、規定のない事項につ
いていちいち総会で決めなければならないというこ
とにもなり、大変面倒である。
規約に詳しく規定しておけば、規約を見るだけで、
管理組合の管理運営ができるので、便利であり、
いちいち法律違反ではないかどうかの心配もいら
ない。
管理組合の運営は、規約に従ってなされなけれ
ばならず、管理組合の基本的な事項を規約に定め
なければならない。そういう意味で規約はマンショ
ン管理組合の憲法といわれる。
そこで、最近、古い管理規約を改正するという例
が増えている。この改正をマンション管理士に依頼
すると、結構な料金がかかる。管理規約について
は、国土交通省が標準的な管理規約を作っている
が、それでも、素人ではどうしても難しいので、マン
ション管理士に依頼することになる。
中には、管理会社が管理規約を作っているところ
もある。この場合、注意してほしいのは、標準管理
規約に従いながら、管理会社に不利になるような
事項を意図的に削除していることがよくある。例え
ば、管理組合は管理士等の専門的な人に相談し
たり、助言、指導を受けることができるという規定
（単棟型の標準管理規約34条）を削除したり、役員
の中から会計担当理事をはずしたりしている。
管理会社に都合の悪いことを専門家に指摘され
るのを避けたり、会計を管理組合の理事にさえ見せ
たくないという意図がありありだ。
マンション管理士に依頼する場合、かなり、高い
料金になっている。そこで、マンション管理士は、管
理規約を作るときに、標準管理規約を参考にしなが
ら、そのマンションに特有な事や、細かいことまで、
管理規約に書き込んでいる場合がある。
そうしなければ高い料金に見合うだけの仕事をや
っていないと指摘されるのを恐れているかも知れな
い。本来は細則で定めるべきことまで、管理規約に
定めている。
しかし、マンション管理規約は、マンションの憲法
であり、憲法の憲法たるゆえんは、基本的な事項を
定めるということだ。だから、その改正は4分の3の
議決が必要になっている。細かいことを後に変える
ときも、いちいち4分の3の議決を必要とすることは、
後々管理組合の運営に支障をきたし、大変迷惑な
ことになる。
標準管理規約は、法律の専門家が作ったもので
あり、大変よく出来ている。素直にこれに従って規
約を作るべきである。もちろん、修正すべき点は修
正すべきであるが、余計な事項を管理規約に加え
ないことである。加えるべきものがあるとすると、暴
力団員等の入居を制限する規定などである（これ
とて、使用細則に規定してもよい）。
管理規約には、基本的な事項を定め、それ以外
の事項は、使用細則、会計処理細則、専有部分の
修繕に関する細則、管理費等の督促に関する細則、
駐車場の使用細則、各種の届出に関する細則、ペ
ットに関する細則、理事会運営細則等々のいろいろ
な細則に規定すべきだ。
細則は、過半数で制定・改正できるので、細かい
事項は、細則に規定することが合理的だ。
管理規約の作成費用には各種細則の費用を含ま
ないとしているので、高い費用に見合うように、本来
細則に規定すべきことまでも、規約本体に組み込ん
でいるようである。そして、ここまで管理規約に組み
込んであるから、細則は要らないと。しかし、それは、
管理規約の本来の意味を見失うものである。
管理規約と細則は密接不可分であり、管理規約
の作成費用には、各種細則の費用も当然含めるべ
きである。それではじめて管理規約を作ったというこ
とになる。
もちろん、事情の変更により新たな細則の作成が
必要になることがある。この場合には、その細則の
作成費用は別途請求しても良いのはいうまでもな
い。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
単なものになっている場合が多い。規約に定めて
いなければ、区分所有法や民法の規定が適用さ
れる。規約にも、区分所有法にも、民法にも規定が
ない事項については、結局は総会で定めるしかな
いのである。
しかし、それでは、区分所有法や民法をいちいち
調べなければならず、また、規定のない事項につ
いていちいち総会で決めなければならないというこ
とにもなり、大変面倒である。
規約に詳しく規定しておけば、規約を見るだけで、
管理組合の管理運営ができるので、便利であり、
いちいち法律違反ではないかどうかの心配もいら
ない。
管理組合の運営は、規約に従ってなされなけれ
ばならず、管理組合の基本的な事項を規約に定め
なければならない。そういう意味で規約はマンショ
ン管理組合の憲法といわれる。
そこで、最近、古い管理規約を改正するという例
が増えている。この改正をマンション管理士に依頼
すると、結構な料金がかかる。管理規約について
は、国土交通省が標準的な管理規約を作っている
が、それでも、素人ではどうしても難しいので、マン
ション管理士に依頼することになる。
中には、管理会社が管理規約を作っているところ
もある。この場合、注意してほしいのは、標準管理
規約に従いながら、管理会社に不利になるような
事項を意図的に削除していることがよくある。例え
ば、管理組合は管理士等の専門的な人に相談し
たり、助言、指導を受けることができるという規定
（単棟型の標準管理規約34条）を削除したり、役員
の中から会計担当理事をはずしたりしている。
管理会社に都合の悪いことを専門家に指摘され
るのを避けたり、会計を管理組合の理事にさえ見せ
たくないという意図がありありだ。
マンション管理士に依頼する場合、かなり、高い
料金になっている。そこで、マンション管理士は、管
理規約を作るときに、標準管理規約を参考にしなが
ら、そのマンションに特有な事や、細かいことまで、
管理規約に書き込んでいる場合がある。
そうしなければ高い料金に見合うだけの仕事をや
っていないと指摘されるのを恐れているかも知れな
い。本来は細則で定めるべきことまで、管理規約に
定めている。
しかし、マンション管理規約は、マンションの憲法
であり、憲法の憲法たるゆえんは、基本的な事項を
定めるということだ。だから、その改正は4分の3の
議決が必要になっている。細かいことを後に変える
ときも、いちいち4分の3の議決を必要とすることは、
後々管理組合の運営に支障をきたし、大変迷惑な
ことになる。
標準管理規約は、法律の専門家が作ったもので
あり、大変よく出来ている。素直にこれに従って規
約を作るべきである。もちろん、修正すべき点は修
正すべきであるが、余計な事項を管理規約に加え
ないことである。加えるべきものがあるとすると、暴
力団員等の入居を制限する規定などである（これ
とて、使用細則に規定してもよい）。
管理規約には、基本的な事項を定め、それ以外
の事項は、使用細則、会計処理細則、専有部分の
修繕に関する細則、管理費等の督促に関する細則、
駐車場の使用細則、各種の届出に関する細則、ペ
ットに関する細則、理事会運営細則等々のいろいろ
な細則に規定すべきだ。
細則は、過半数で制定・改正できるので、細かい
事項は、細則に規定することが合理的だ。
管理規約の作成費用には各種細則の費用を含ま
ないとしているので、高い費用に見合うように、本来
細則に規定すべきことまでも、規約本体に組み込ん
でいるようである。そして、ここまで管理規約に組み
込んであるから、細則は要らないと。しかし、それは、
管理規約の本来の意味を見失うものである。
管理規約と細則は密接不可分であり、管理規約
の作成費用には、各種細則の費用も当然含めるべ
きである。それではじめて管理規約を作ったというこ
とになる。
もちろん、事情の変更により新たな細則の作成が
必要になることがある。この場合には、その細則の
作成費用は別途請求しても良いのはいうまでもな
い。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
09年04月21日 20時41分48秒
Posted by: mansyonkanrisi
マンションの役員になると、いろいろな工事や
大規模修繕などで、建設工事会社との付き合い
がある。管理会社に管理を任せきりにするにして
も、工事会社の名前は知るはずだ。
工事会社も大小いろいろある。名前の通った大
きな会社に工事をまかせれば、大丈夫だと思って
いませんか。
大きな工事会社といっても、そこの社員が工事
をやっているわけではない。実際の工事をするの
は、下請けや孫請けの小さな会社や個人がやっ
ているのだ。
ただ、大きな会社は自分とこの社員を現場監督
として工事現場に派遣している。そして、工事が実
際の設計どおりになされているかを、監理している
わけだ。
この工事の監督・監理がちゃんとなされているか
が重要だ。
下請けや孫請けは、一つの現場だけではなく、
複数の現場を掛け持ちしている場合が多い。この
ような場合、なるべく、工事を早く切り上げるのが
利益を上げるこつなのだ。掛け持ちしていない場
合でも、工事を早く切り上げて、次の仕事に移り
たいと思う。
そこで、現場監督がしっかり工事を監督して、
設計どおりになされているか、日程もちゃんと守
られているのかのチェックする必要がある。
例えば、コンクリートを打ち込む場合、一定の期
間をおいてから、つまり、ちゃんとコンクリートが固
まってから次の工事にかかる必要がある。下請け
孫請けは、一日でも早く切り上げたいから、どうし
ても、次の工程に早く取り掛かりたくなるのだ。そ
ういうときに、現場監督がしっかりしていれば、そ
ういうことを許さない。
中には元受の大きな会社でも、工期の関係で
ついついこれを許すこともある。元受にとっても、
工期が長引けば、利益は減る。しかし、雨で工事
が中断して工事が長引いても、次の工期との期
間をきっちり守らなければならないときもある。
名のある会社はそういう点で信用があるから、
工事代金もそこそ高く取れる。しかし、大きな会社
でも、一級建築士の資格を取ったばかりのたより
ない社員が現場監督として来て、工事現場の下
請け孫請けの職人たちににばかにされているこ
ともよくある。
要は、設計と工事監理がしっかりなされることが
重要なのだ。だから、しっかりした設計事務所に
工事の設計をしてもらい、工事の監理・監督をして
もらえば、何でもかんでも大きな会社に仕事を依頼
する必要はないということだ。実際に工事をするの
は、どっちみち小さな会社や個人だから。
もちろん、工事の性質によっては、ゼネコンなど
に頼むしかないこともあるが。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
大規模修繕などで、建設工事会社との付き合い
がある。管理会社に管理を任せきりにするにして
も、工事会社の名前は知るはずだ。
工事会社も大小いろいろある。名前の通った大
きな会社に工事をまかせれば、大丈夫だと思って
いませんか。
大きな工事会社といっても、そこの社員が工事
をやっているわけではない。実際の工事をするの
は、下請けや孫請けの小さな会社や個人がやっ
ているのだ。
ただ、大きな会社は自分とこの社員を現場監督
として工事現場に派遣している。そして、工事が実
際の設計どおりになされているかを、監理している
わけだ。
この工事の監督・監理がちゃんとなされているか
が重要だ。
下請けや孫請けは、一つの現場だけではなく、
複数の現場を掛け持ちしている場合が多い。この
ような場合、なるべく、工事を早く切り上げるのが
利益を上げるこつなのだ。掛け持ちしていない場
合でも、工事を早く切り上げて、次の仕事に移り
たいと思う。
そこで、現場監督がしっかり工事を監督して、
設計どおりになされているか、日程もちゃんと守
られているのかのチェックする必要がある。
例えば、コンクリートを打ち込む場合、一定の期
間をおいてから、つまり、ちゃんとコンクリートが固
まってから次の工事にかかる必要がある。下請け
孫請けは、一日でも早く切り上げたいから、どうし
ても、次の工程に早く取り掛かりたくなるのだ。そ
ういうときに、現場監督がしっかりしていれば、そ
ういうことを許さない。
中には元受の大きな会社でも、工期の関係で
ついついこれを許すこともある。元受にとっても、
工期が長引けば、利益は減る。しかし、雨で工事
が中断して工事が長引いても、次の工期との期
間をきっちり守らなければならないときもある。
名のある会社はそういう点で信用があるから、
工事代金もそこそ高く取れる。しかし、大きな会社
でも、一級建築士の資格を取ったばかりのたより
ない社員が現場監督として来て、工事現場の下
請け孫請けの職人たちににばかにされているこ
ともよくある。
要は、設計と工事監理がしっかりなされることが
重要なのだ。だから、しっかりした設計事務所に
工事の設計をしてもらい、工事の監理・監督をして
もらえば、何でもかんでも大きな会社に仕事を依頼
する必要はないということだ。実際に工事をするの
は、どっちみち小さな会社や個人だから。
もちろん、工事の性質によっては、ゼネコンなど
に頼むしかないこともあるが。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
09年04月20日 16時27分08秒
Posted by: mansyonkanrisi
管理組合の役員については多くが順番（輪番）制
となっている。それ自体は住民が公平に負担すると
いうことで、かならずしも不合理なものではない。
ところが、区分所有者（組合員）がマンションに居
住せず、賃借人や子供が住んでいる例が多い。ま
た、会社の社宅として会社（区分所有者）の従業員
が居住している例も多い。
実際に居住していない人が役員になるというのは
困難であるため、不在の区分所有者は役員の負担
を免れていることになっている。
そこで、居住している区分所有者と居住していな
い区分所有者の間にこの点についての不公平が
問題になっている。
多くのマンションでは、まあ仕方ないかと取り立て
て問題にしていない。
また、高齢の居住者に役員の負担をかけてもい
いのかという問題もある。
これらの問題の一つの解決策として、役員に一定
の報酬を支払っているところもあるようだ。
役員の任期について、1年にしているところが多
い。これをよく見てみると、マンション管理会社主導
で管理規約を作成しているマンションに任期1年が
多い。
国土交通省の標準マンション管理規約によると、
任期は2年として、半数を毎年入れ替えるという方
法をすすめている。
何故かといえば、任期が1年というのは、マンショ
ンの管理の実態についてわかった頃に交代すると
いうことになって、不合理であること。2年間ぐらい
役員をしなければ、管理の改革ができないことなど
である。半数を入れ替えるというのは、理事同士の
馴れ合いや不正の隠蔽の防止などいろいろある。
ところが、管理会社が主導する管理規約によると、
役員の任期を1年としているところが多い。
これでお分かりでしょう。役員が管理の実態につ
いて詳しく知らない間に代わってもらうのが、管理
会社にとって好都合だからだ。
任期は1年としながら、管理会社にとって好都合
な人物を再任、さらに再任して、何年も理事にして
いるところもある。管理会社と理事が結託して、マ
ンションの管理をいわば私物化しているのだ、これ
などは言語道断である。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
となっている。それ自体は住民が公平に負担すると
いうことで、かならずしも不合理なものではない。
ところが、区分所有者（組合員）がマンションに居
住せず、賃借人や子供が住んでいる例が多い。ま
た、会社の社宅として会社（区分所有者）の従業員
が居住している例も多い。
実際に居住していない人が役員になるというのは
困難であるため、不在の区分所有者は役員の負担
を免れていることになっている。
そこで、居住している区分所有者と居住していな
い区分所有者の間にこの点についての不公平が
問題になっている。
多くのマンションでは、まあ仕方ないかと取り立て
て問題にしていない。
また、高齢の居住者に役員の負担をかけてもい
いのかという問題もある。
これらの問題の一つの解決策として、役員に一定
の報酬を支払っているところもあるようだ。
役員の任期について、1年にしているところが多
い。これをよく見てみると、マンション管理会社主導
で管理規約を作成しているマンションに任期1年が
多い。
国土交通省の標準マンション管理規約によると、
任期は2年として、半数を毎年入れ替えるという方
法をすすめている。
何故かといえば、任期が1年というのは、マンショ
ンの管理の実態についてわかった頃に交代すると
いうことになって、不合理であること。2年間ぐらい
役員をしなければ、管理の改革ができないことなど
である。半数を入れ替えるというのは、理事同士の
馴れ合いや不正の隠蔽の防止などいろいろある。
ところが、管理会社が主導する管理規約によると、
役員の任期を1年としているところが多い。
これでお分かりでしょう。役員が管理の実態につ
いて詳しく知らない間に代わってもらうのが、管理
会社にとって好都合だからだ。
任期は1年としながら、管理会社にとって好都合
な人物を再任、さらに再任して、何年も理事にして
いるところもある。管理会社と理事が結託して、マ
ンションの管理をいわば私物化しているのだ、これ
などは言語道断である。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
09年04月17日 19時18分27秒
Posted by: mansyonkanrisi
昔は結婚して子供が小さいうちはマンションに
住んで、子供が大きくなったら、一軒家に住むと
いうのが、一つのモデルであった。
しかし、最近は、マンションを終の棲家とする人
が増えている。
最近のマンションは間取りも広く、家族が多くても
十分生活ができるようになっている。それで、わざ
わざ途中でマンションから離れる必要もなくなった。
また、郊外の一軒家に住んでいた人たちが、子
供が独立して家を離れると、便利の良い都会のマ
ンションに引っ越してくる例も多いようだ。夫婦二
人で住むには広すぎるし、病院も遠い、駅にも遠く
何かと不便だ。そこで、一軒家を売って、便利の
良い駅や病院の近いマンションに老夫婦が移って
くるという。
だから、ますますマンションライフを充実した実の
あるものにしていかなければならない。マンション
を終の棲家と考えれば、一軒家と同じように各自
がその管理について真剣に考える必要がある。
同じ管理会社でも、良い管理と悪い管理がある
そうだ。それはどうしてかというと、管理組合が管
理について研究して熱心であれば、管理会社の
管理もおのずと良くなるという。管理組合が管理
会社任せで管理について関心がなければ、管理
会社の管理も悪くなるというのだ。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
住んで、子供が大きくなったら、一軒家に住むと
いうのが、一つのモデルであった。
しかし、最近は、マンションを終の棲家とする人
が増えている。
最近のマンションは間取りも広く、家族が多くても
十分生活ができるようになっている。それで、わざ
わざ途中でマンションから離れる必要もなくなった。
また、郊外の一軒家に住んでいた人たちが、子
供が独立して家を離れると、便利の良い都会のマ
ンションに引っ越してくる例も多いようだ。夫婦二
人で住むには広すぎるし、病院も遠い、駅にも遠く
何かと不便だ。そこで、一軒家を売って、便利の
良い駅や病院の近いマンションに老夫婦が移って
くるという。
だから、ますますマンションライフを充実した実の
あるものにしていかなければならない。マンション
を終の棲家と考えれば、一軒家と同じように各自
がその管理について真剣に考える必要がある。
同じ管理会社でも、良い管理と悪い管理がある
そうだ。それはどうしてかというと、管理組合が管
理について研究して熱心であれば、管理会社の
管理もおのずと良くなるという。管理組合が管理
会社任せで管理について関心がなければ、管理
会社の管理も悪くなるというのだ。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
09年04月15日 19時03分57秒
Posted by: mansyonkanrisi
マンションはちゃんと修繕計画を立てて、定期的
に大規模な修繕が必要だ。
そのためには計画的に修繕積立金の積み立て
が不可欠だ。いざ修繕が必要なときにあわてて修
繕積立金を積み立てようとしても、その意見がすぐ
にまとまることは困難だ。
そこで、専門家である建築士の診断を受けて、
その計画をあらかじめ立てておく必要がある。どう
いう工事が必要か、費用はどれぐらいかかるかな
どを把握しておかなければならない。
すでに、修繕積立金を積み立てているマンション
においても、いざ、修繕の時期が到来したときに、
どのような修繕が必要かは、管理会社に任せる
のではなく、管理組合が主体となって修繕を進め
なければならない。 この場合にも、専門家であ
る建築士等に依頼して、工事設計をしてもらうべ
きである。
建築士等の専門家の診断を受けて工事の設計
をすれば、それなりの費用はかかる。しかし、マン
ションの修繕を適切にし、長持ちをさせるためには、
その費用を惜しむべきではない。その費用を惜し
んだためにずさんな工事によってマンションの劣
化がさらに進むということもある。また、工事のや
り直しをする必要が生じる。結局は何倍もの費用
を要する結果になることもある。
専門家の厳正なチェックの下に修繕工事を適正
にすれば、マンションの寿命はかなり長くなると言
われている。
修繕の時期が来て、修繕積立金も貯まったから
と管理会社に言われ、漫然と工事を委ねていませ
んか。
専門家に診断してもらい、工事監理をしてもらっ
て修繕をすることは、費用はかかるが、これは必
要経費であり、惜しむものではない。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
に大規模な修繕が必要だ。
そのためには計画的に修繕積立金の積み立て
が不可欠だ。いざ修繕が必要なときにあわてて修
繕積立金を積み立てようとしても、その意見がすぐ
にまとまることは困難だ。
そこで、専門家である建築士の診断を受けて、
その計画をあらかじめ立てておく必要がある。どう
いう工事が必要か、費用はどれぐらいかかるかな
どを把握しておかなければならない。
すでに、修繕積立金を積み立てているマンション
においても、いざ、修繕の時期が到来したときに、
どのような修繕が必要かは、管理会社に任せる
のではなく、管理組合が主体となって修繕を進め
なければならない。 この場合にも、専門家であ
る建築士等に依頼して、工事設計をしてもらうべ
きである。
建築士等の専門家の診断を受けて工事の設計
をすれば、それなりの費用はかかる。しかし、マン
ションの修繕を適切にし、長持ちをさせるためには、
その費用を惜しむべきではない。その費用を惜し
んだためにずさんな工事によってマンションの劣
化がさらに進むということもある。また、工事のや
り直しをする必要が生じる。結局は何倍もの費用
を要する結果になることもある。
専門家の厳正なチェックの下に修繕工事を適正
にすれば、マンションの寿命はかなり長くなると言
われている。
修繕の時期が来て、修繕積立金も貯まったから
と管理会社に言われ、漫然と工事を委ねていませ
んか。
専門家に診断してもらい、工事監理をしてもらっ
て修繕をすることは、費用はかかるが、これは必
要経費であり、惜しむものではない。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
09年04月14日 20時17分42秒
Posted by: mansyonkanrisi
多くのマンションにおいて、その管理をマンショ
ン管理会社に委託している。管理組合と管理会
社はマンションの管理について委任契約をしてい
るわけだ。
委任契約については、民法に規定されている。
管理を委託する管理組合を委任者、管理を受託
する管理会社を受任者という。
この委任契約においては、当事者双方の信頼
関係を基礎にしている。
当事者間で、この法律を基にして契約条項を定
めている。従来から管理の専門家である管理会
社主導で契約が結ばれており、いろいろな不都
合があったため、国土交通省が標準管理契約を
定めている。そこで、最近は、かなり改善されて
きている。
しかし、いかに契約の内容が改善されても、そ
の中身について管理組合の理事や組合員が十
分に把握していなければ、絵に描いた餅である。
管理会社との契約といっても、直接会社の代表
取締役が表に出ているわけではない。多くは、管
理人や管理会社の営業社員が窓口となっている。
管理会社の営業社員は、10件前後の管理組合
を担当して、日々管理組合と接触し、何時までも
管理組合と良好な関係を築くことが会社命令とな
っている。
管理組合との契約が切れれば、会社にとっても、
営業社員にとっても不利益となる。それは、利益
追求を第一とする会社にとっては当然のことであ
り、なんら責めるべきことではない。
しかし、会社の利益追求のみに走り、管理組合
の運営を会社の都合のよいように誘導している事
例は多い。
※ マンションの修理等について、工事業者を選
定するときに、ちゃんと複数の業者の見積りを
とって、工事業者から管理組合に対して説明を
させているか。無条件に自分ところの系列業者
を紹介し、工事をさせていないか。
※ 管理組合の役員(理事)の選出を管理会社の
営業社員が仕切っていないか。管理会社として
は管理会社の言いなりになる人が理事になると
非常に好都合なのだ。
※ 管理規約や管理契約を管理会社主導で作
っている管理組合が多いが、標準管理規約や
標準管理契約を、自分ところに都合の良いよう
に加工していないか。
いろいろあげていけばきりがないので、今日は
このぐらいにしておく。
大規模なマンションにおいては、管理会社に委
託しなければ、管理は無理だと思われる。しかし、
これからの管理会社は、管理の質を問われる。い
い加減な管理をしていると、淘汰される。
決して管理費用が安ければ良いというものでは
ない。費用対効果が問われる。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
ン管理会社に委託している。管理組合と管理会
社はマンションの管理について委任契約をしてい
るわけだ。
委任契約については、民法に規定されている。
管理を委託する管理組合を委任者、管理を受託
する管理会社を受任者という。
この委任契約においては、当事者双方の信頼
関係を基礎にしている。
当事者間で、この法律を基にして契約条項を定
めている。従来から管理の専門家である管理会
社主導で契約が結ばれており、いろいろな不都
合があったため、国土交通省が標準管理契約を
定めている。そこで、最近は、かなり改善されて
きている。
しかし、いかに契約の内容が改善されても、そ
の中身について管理組合の理事や組合員が十
分に把握していなければ、絵に描いた餅である。
管理会社との契約といっても、直接会社の代表
取締役が表に出ているわけではない。多くは、管
理人や管理会社の営業社員が窓口となっている。
管理会社の営業社員は、10件前後の管理組合
を担当して、日々管理組合と接触し、何時までも
管理組合と良好な関係を築くことが会社命令とな
っている。
管理組合との契約が切れれば、会社にとっても、
営業社員にとっても不利益となる。それは、利益
追求を第一とする会社にとっては当然のことであ
り、なんら責めるべきことではない。
しかし、会社の利益追求のみに走り、管理組合
の運営を会社の都合のよいように誘導している事
例は多い。
※ マンションの修理等について、工事業者を選
定するときに、ちゃんと複数の業者の見積りを
とって、工事業者から管理組合に対して説明を
させているか。無条件に自分ところの系列業者
を紹介し、工事をさせていないか。
※ 管理組合の役員(理事)の選出を管理会社の
営業社員が仕切っていないか。管理会社として
は管理会社の言いなりになる人が理事になると
非常に好都合なのだ。
※ 管理規約や管理契約を管理会社主導で作
っている管理組合が多いが、標準管理規約や
標準管理契約を、自分ところに都合の良いよう
に加工していないか。
いろいろあげていけばきりがないので、今日は
このぐらいにしておく。
大規模なマンションにおいては、管理会社に委
託しなければ、管理は無理だと思われる。しかし、
これからの管理会社は、管理の質を問われる。い
い加減な管理をしていると、淘汰される。
決して管理費用が安ければ良いというものでは
ない。費用対効果が問われる。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
09年04月09日 20時43分18秒
Posted by: mansyonkanrisi
マンションの管理の主体はあくまでマンション
の管理組合でなければならない。管理を管理会
社に委託している場合にも、管理組合が管理をす
るんだという意識が必要だ。
管理組合の管理意識が低ければ管理会社の言
いなりになり、管理の不十分な点を見逃すことにな
る。
管理組合の意識の問題といっても、大部分の組
合員は管理に関心がない。ここで重要な役割を担
うのは管理組合の理事ということになる。
ところが管理組合の理事は輪番でやっているとこ
ろが多く、理事になってからあわてて管理について
勉強し、現実の管理の実情を知る。これはこれで
いい方だ。
中には理事になっても、管理会社に任せきりで
管理の実情を知ろうとしない理事もいる。そういう
理事に言いたい。一度自分のところのマンション
の管理の実情を知り、また、計画的な修繕のた
めの積立金が適正に積み立てられているのか等
について勉強して欲しい。ちゃんとした計画の下で
修繕をしていれば、マンションの寿命はかなり伸び
るものだ。それは人間の寿命でも同じこと。最近で
は各自治体でマンション管理について、無料の相
談会を開いているところも多くなった。
豊中マンション管理士会では、豊中市と連携して
毎月第二土曜日に無料の相談会を開いている。
豊中在住でなくても、是非相談に来て欲しい。
豊中マンション管理士会のホームページ
http://toyonaka.m-kanrishi.jp/
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
の管理組合でなければならない。管理を管理会
社に委託している場合にも、管理組合が管理をす
るんだという意識が必要だ。
管理組合の管理意識が低ければ管理会社の言
いなりになり、管理の不十分な点を見逃すことにな
る。
管理組合の意識の問題といっても、大部分の組
合員は管理に関心がない。ここで重要な役割を担
うのは管理組合の理事ということになる。
ところが管理組合の理事は輪番でやっているとこ
ろが多く、理事になってからあわてて管理について
勉強し、現実の管理の実情を知る。これはこれで
いい方だ。
中には理事になっても、管理会社に任せきりで
管理の実情を知ろうとしない理事もいる。そういう
理事に言いたい。一度自分のところのマンション
の管理の実情を知り、また、計画的な修繕のた
めの積立金が適正に積み立てられているのか等
について勉強して欲しい。ちゃんとした計画の下で
修繕をしていれば、マンションの寿命はかなり伸び
るものだ。それは人間の寿命でも同じこと。最近で
は各自治体でマンション管理について、無料の相
談会を開いているところも多くなった。
豊中マンション管理士会では、豊中市と連携して
毎月第二土曜日に無料の相談会を開いている。
豊中在住でなくても、是非相談に来て欲しい。
豊中マンション管理士会のホームページ
http://toyonaka.m-kanrishi.jp/
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
09年04月08日 11時52分23秒
Posted by: mansyonkanrisi
永年大手の住宅メーカー数社の北は青森から南
は鹿児島までの支店・営業所に講師を派遣して宅
建の講習の仕事をしてきた。自分自身も講習をした。
そのため、ほとんどの都道府県をまわった。飛行
機、電車、船、車でまわった。行く先々のその土地
の名物を食べるのが楽しみだった。
昔のように会社がお金を出して宅建の講習をする
ということもなくなり、去年でその仕事は止めること
にした。還暦を過ぎて多くの友人は仕事を止め悠々
自適の生活に入っている。
しかし、私にはその余裕もなく、今年から、以前に
とっていた資格であるマンション管理士の資格を生
かして、その仕事を始めることにした。
国民の10 人に1人はマンション暮らしである。とこ
ろが、そこに住んでいる住民は、マンションの管理
に全くといっていいほど関心がない。輪番制でマン
ションの理事を決めているが、理事になってはじめ
てマンションの管理について考えはじめる。
一戸建ての住宅の場合、その管理については日
々各自が真剣に考えているはずである。ところが、
マンションについては他人まかせである。マンション
については、管理費を払って管理会社に管理を委
託しているので、各自の管理意識が低いのかもし
れない。
しかし、その管理会社任せが管理の徹底を欠き、
金だけもらっていい加減な管理をしている場合が見
受けられるのである。マンションの理事になっても、
その知識に乏しくその管理について管理会社に注
文することもできない。
そこで、マンションの管理をしっかりして、マンショ
ンの財産的価値を高め、快適なマンションライフが
出来るようにと、マンション管理士の制度が平成13
年にできた。
マンション管理士は、マンションの管理組合に対
して、助言・援助等をする仕事である。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
は鹿児島までの支店・営業所に講師を派遣して宅
建の講習の仕事をしてきた。自分自身も講習をした。
そのため、ほとんどの都道府県をまわった。飛行
機、電車、船、車でまわった。行く先々のその土地
の名物を食べるのが楽しみだった。
昔のように会社がお金を出して宅建の講習をする
ということもなくなり、去年でその仕事は止めること
にした。還暦を過ぎて多くの友人は仕事を止め悠々
自適の生活に入っている。
しかし、私にはその余裕もなく、今年から、以前に
とっていた資格であるマンション管理士の資格を生
かして、その仕事を始めることにした。
国民の10 人に1人はマンション暮らしである。とこ
ろが、そこに住んでいる住民は、マンションの管理
に全くといっていいほど関心がない。輪番制でマン
ションの理事を決めているが、理事になってはじめ
てマンションの管理について考えはじめる。
一戸建ての住宅の場合、その管理については日
々各自が真剣に考えているはずである。ところが、
マンションについては他人まかせである。マンション
については、管理費を払って管理会社に管理を委
託しているので、各自の管理意識が低いのかもし
れない。
しかし、その管理会社任せが管理の徹底を欠き、
金だけもらっていい加減な管理をしている場合が見
受けられるのである。マンションの理事になっても、
その知識に乏しくその管理について管理会社に注
文することもできない。
そこで、マンションの管理をしっかりして、マンショ
ンの財産的価値を高め、快適なマンションライフが
出来るようにと、マンション管理士の制度が平成13
年にできた。
マンション管理士は、マンションの管理組合に対
して、助言・援助等をする仕事である。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
09年04月06日 13時50分23秒
Posted by: mansyonkanrisi
マンションの居住者が20～30件であるにもかかわ
らず、管理会社に管理を委託し、積立金の大半を管
理会社の管理の費用に当てているマンションがか
なりある。
その管理がそれだけの費用に見合うものなのか。
必要な費用なのか。検討する必要がある。このま
までは、来るべき大修繕の費用はどうするのか。
大規模修繕が必要になったとき、急遽その費用を
調達しようとするときに、どうするのか。今から積み
立ててもその費用が集まるのに、かなりの年数が
かかる。
無駄に管理費を費やすのではなく、将来の大規
模修繕に備えて、計画的な修繕積立金を考えてお
くべきである。定期的な修繕をすることは非常に大
事なことだ。それが、マンションの寿命をのばし、
いつまでも、快適で、安全なマンションライフを続け
ることになる。
そこで、是非、自主管理を検討してはどうか。自主
管理と言っても、何から何までマンションの住民がや
るというのではなく、管理会社を通さず、自ら直接管
理人や清掃人等と契約するということである。
人材シルバーセンター等に問い合わせてみれば良い。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
らず、管理会社に管理を委託し、積立金の大半を管
理会社の管理の費用に当てているマンションがか
なりある。
その管理がそれだけの費用に見合うものなのか。
必要な費用なのか。検討する必要がある。このま
までは、来るべき大修繕の費用はどうするのか。
大規模修繕が必要になったとき、急遽その費用を
調達しようとするときに、どうするのか。今から積み
立ててもその費用が集まるのに、かなりの年数が
かかる。
無駄に管理費を費やすのではなく、将来の大規
模修繕に備えて、計画的な修繕積立金を考えてお
くべきである。定期的な修繕をすることは非常に大
事なことだ。それが、マンションの寿命をのばし、
いつまでも、快適で、安全なマンションライフを続け
ることになる。
そこで、是非、自主管理を検討してはどうか。自主
管理と言っても、何から何までマンションの住民がや
るというのではなく、管理会社を通さず、自ら直接管
理人や清掃人等と契約するということである。
人材シルバーセンター等に問い合わせてみれば良い。
※エースマンション管理士ホームページhttp://acemansyonkanri.law.officelive.com/
«Prev1Next»
