先日、クライアント様に、改装業者からのご提案があったそうです。

まぁまぁ立地に恵まれた２５室のラブホテル様ですが、老朽化は進んでます。
提案された改装計画は、いったん休業して全面的に行うもので
約２億円ほど掛かるとのご案内だったそうです。

名前も変えて、外装も看板も共有部も客室も改装するのですから大工事です。
家具も照明も全て入れ替えすれば、そんな計算になるでしょうか。

さて、それで儲かるんでしょうか？
何にどの位資金をかけるかはこの際、考えずに全体的な部分で見てみましょう。
この工事資金は借り入れでまかなうとしていますが、金利もない事にします。
ただし、返済期間は５年と仮定します。（長くてもそんなところでしょう）

ざっくりと２億円を５年で返すとなれば、元金返済で・・・月々の返済は
200,000,000円÷５年÷１２ヶ月＝3,333,333円≒340万円です。
２５室でこれらを返済するのですから、１室の負担額は13.6万円です。
つまり、これから５年間は、1室当たり毎月14万円の売上げが返済金になります。

もし、このホテルの現状売上げが１室３０万円だったとすると
改装によって５０％の増収が見込まれるとしても・・・増収額は１５万円ですから
その殆どが、返済で消えてしまいます。

そして、この場合の計算で注目するべきは
５年間ずーっと、改装によってもたらされた売上げ増収が継続するという
前提で話を進めている点と、金利も担保設定費用も無視しているという事です。
その上、経費の増加も無視しています。

売上げが50％も増加したら、経費も上がりますよね。
貴方は改装による増収神通力が５年間変わらずに継続すると思いますか？
常識的に考えて、５年も経過したら傷みますよね。

もし、最初の1年半は売上げが倍増し、次の1年半は５割り増しになり
最後の２年間は、元に戻ってしまったらどうなるでしょう。

最初１年半の増収金額は
３０万円×100％×２５室×１８ヶ月＝１億３５００万円
次の１年半の増収金額は
３０万円×50％×２５室×１８ヶ月＝６７５０万円
つまり合計は、・・ちょうど２億円です。

返済元金と同額です。つまり一銭も儲からなかった事になります。
もちろんコレでも、経費の増加も金利もなしで計算しています。
それと、工事期間中の減益も無視しています。

このホテルは、１室３０万円の売上げで２５室ありますから
７５０万円の売上げがあったのですが、それも失っています。
ですが、失ったのはそればかりでは有りません。
改装工事で休業している間に、今まで来ていてくださったお客様は
ぜんぶ、他のホテルに散ってしまったのです。
このお客様が全員戻ってきてくれるのでしょうか？
本当に改装前の倍のお客様が着てくれるのでしょうか？

金利や経費増加、更には休業中の減益、喪失顧客という財産消失
これらを、考慮したら・・・そう簡単には、全面改装なんて踏み切れませんよね。

もし全面改装するなら、売上げが倍増するくらいでは・・・・・赤字？

少し考えれば、誰でもわかることです。
踏み切る前に、専門家に相談して見ましょう。
もしかすると、改装なしでも売上げが上げられるかもしれませんよ。

収益改善範囲の調査は、無料で承っていますので
是非ご利用下さい。

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