不動産の底って何時？
ファンドバブルの崩壊、リーマンショックによりここ数年不動産の価格はの著しく下がった。
上場不動産会社ならびにファンド会社が相次いで倒産し、市況は冷え込み続けた。。。

今年になり若干動きが見えだし、「底が過ぎた」という声が聞こえ始めている。
本当に底は過ぎたのだろうか。
元気のある個人投資家・企業もここがチャンスと買い叩き、高利回りの物件は確かに動きを見せているように思う。
デベロッパーも分譲用地を物色始めている。
本当に底は見えてきたのだろうか。
もちろん、不動産の価格の底は見えない。
あの時が底だったのだろうと後から思うことがほとんどだ。

底は見えないけれど。。。
仕事柄「もう不動産は底は超えましたよね」
「何時頃、不動産は値上がりはじめますか。」
「不動産はまだまださがりますか」等々良く聞かれる。
そんな時「不動産の底がわかっていたら苦労はしない」といつも思う。

不動産の底は見えないけれど、ただ、底を脱したことを感じることがある。
不動産が動き出し、銀行などの一連の流れが見えた時は活発になる。
たしかに今年になって不動産は動き出したが、まだ底を過ぎたとは思わない。。。
不良債権やファンド解散による割安感のある不動産が動いただけで動きは安定していないように思う。
所詮不動産を底値で買おうというのには無理があると思う。
それは結果論に過ぎない。
けれど事業用物件は今が買い時と言えば買い時だと思う。
これ以上価格が下がる可能性はあるけれど決して高買いはないと思う。

誰か不動産の底が分かる人がいたら教えて欲しい！

ウェブコンパス　代表　玉川　玲子

＜相続税と還付＞
相続人 ３人（配偶者・子供２人）
当初の相続税 　　　３９３，５５４，６００円
更正請求の相続税 ３３８，３３４，６００円
還付された相続税 【 ５５，２２０，０００円 】☆節税率　１４％

＜相続のいきさつ＞
Ｋさんの父親は農業で農協の組合員。Ｋさんはサラリーマンですが、
父親が亡くなったときには農協の紹介した税理士に申告をしてもらいました。

父親が納税用として残してきた畑を物納することにしていましたが、なかなか手続きが進みません。

物納する畑は８００坪あり、６５０坪が物納地、１５０坪が残せるとなっていましたが、
位置的にいいところが物納され、残る土地は細長くて利用しにくい土地となっていました。

＜相続コーディネート＞
現地調査をし、土地を再評価してみると当初の申告よりは
相続税が数千万円程度下げられるとの方向性が見いだせました。

納税方法にしても他の案を検討する余地があると判断。
畑と駐車場の２ヶ所の土地につき、測量し、区画割りの図面を作成しました。

その上で、宅地の区画割り図を作成し、評価をし直すことで、
５５２２万円の節税を実現できました。

納税は、物納を取り下げ、残す予定だった１５０坪と
別の自宅から離れた駐車場を売却してほとんどをすませることができました。

残りは６分の１程度になり、延納に切り替えました。

物納を取り下げ残した６５０坪の土地に１ＬＤＫ、２ＬＤＫ、２４世帯の
賃貸マンションを建設することもでき、物納するとしていた土地を残せました。

この賃貸事業は、あらたに財産を相続したＫさんの相続対策も兼ねており、
収益を得ながら対策が実現しています。


相続コーディネーター　曽根　恵子

<節税意識がない税理士もいる！！>
相続税は国の法律で決められたことでから、
誰しも払わなければならないとは思っています。

けれども相続税は莫大な金額です。

相続人の誰もが、払わないわけではないけれども、
できればなるべく少なくしてもらいたいと思うのは無理もありません。
納税する立場としては当然のことでょう。

なにより、相続する財産からの中から納税するわけですから、
せっかく財産がもらえるというときになって、
相続税のために目減りするのですから、切実なことなのです。

相続税はなるべく安くして、なるべく払いたくないというのが
相続人に共通する本音ではないでしょうか。

ところが、そうした相続人の心中を知らずか、
税理士の多くは、「納税するのは当たり前」だという意識です。

国民の義務だから、納税は当然のこと、
相続税の節税などという発想もないのかも知れません。

節税意識がない税理士に依頼してしまえば、
納税するのは当たり前で片づけられてしまいかねませんが、
こうした実例はいくらでもあります。


<相続には欠かせない不動産の知識がない！>
相続税がかかる場合は、その資産の中に、
不動産、特に土地が含まれている場合がほとんどです。

相続の申告では、土地をどう評価するかによって、
相続税額が変わってきますので、評価が大変重要になります。

土地を安く評価できれば、それだけ相続税も安くなるのが当然で、
土地評価が税額を決める大きなカギを握っています。

また、納税の場面でも相続税を支払うために
土地を生かした方法である売却や物納を選択することが一般的ですから、
不動産の知識は絶対に必要であるといえます。

ところが税理士は不動産に精通した人が少なく、
売却や物納をする場合に的確な判断ができないことがあります。

また売却や物納をしなくても土地有効利用の収益から
相続税を返済する方法も可能といえます。

こうした有効利用案も税理士に立てられずチャンスを逃すこともあります。

株式会社　夢相続　代表　曽根　恵子

農業委員会では？
どうして土地を買うのに農業委員会か？とお思いかとは思いますが、千葉などでは都市部でも今だに対象地が多いので一応ご説明です。（市区町村役場にこのようなところがあることさえもご存じないですよね。）

売買にあたり、農地法による許可あるいは届出が必要となる土地があります。

ここで対象となるのは、物件の地目（不動産登記簿上）が農地の場合だけになります。
逆に言えば、現実とはかけ離れていても登記簿のみが農地となっているばかりにこの法律の対象となってしまうということで、困った儀式のひとつであります。


農業委員会さんの名誉のために付け加えますと、市街化を抑制する地域や、農業の振興を重視する地域などでの安易な宅地等の乱開発を防ぐため、きちんとした許可制をもって農業経営保護の観点で機能しているという事実もあるのです。

市街化を促進する「市街化区域」内農地の場合は、非常に形式的な届出のみで済みますし、多くの場合、手続きも仲介者等の不動産業者さんが代行してくれますのでご心配は不要です。

そんなこともあるのだなぁ、という知識だけがあれば、余計なご心配をなさらなくて良い部分です。

教育委員会で調べられること
教育委員会？ついでに寄ったわけではありません。
小中学校の学区のことが知りたいだけなら、わざわざ窓口に行かなくてもいいです、電話でも教えてくれますから。

開発された分譲地の場合はそれほど気にしなくて良い部分ではありますが、こんなこともあるのか？思っていただく程度のお話です。

ここでは、文化財保護法関連の調査ができます。
いわゆる「遺跡や史跡」と言われるものです。

教育委員会に行くと、あらかじめ該当しそうなエリアを記した資料がありますので歴史のある土地の一部を購入するときなどは、一応チェックされてみてはいかがでしょうか。

個人的には経験がありませんが、遺跡調査に関する費用は土地の所有者負担となることもあると聞きます。

また、何より調査期間は、「終わるまで」というとんでもない話となり、事業者が行うような大規模な開発などの時には結構重要なポイントになります。

アリス不動産リサーチ　代表　鈴木

東京都中央区日本橋馬喰町
株式会社ウェブコンパス

tamagawa@webcompass.co.jp
TEL:03-5695-7785
FAX:03-5695-5700
情報技術の発達により、様々な情報・サービスが手軽に簡単に入手でき、周りに溢れています。大切な財産である不動産・建設の溢れる情報の「羅針盤（compass）」になることを理念としています。

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